物业行业2022年报综述：重整再出发机遇轮动-230410（29页）.pdf

1、行业评级：看好 2022年4月10日 重整再出发，机遇轮劢 物业2022年报综述 分析师 杨凡 邮箱 电话 13916395118 证书编号 S1230521120001 证券研究报告 样本物企总览 01 2 样本物企名单 本报告中样本物业公司如下。由于旭辉永升服务年报在我们撰写本报告时暂未发布，而万物云在2022年中报综述时暂未上市，因此2022物业公司年报综述和2022年物业公司中报综述的样本公司略有差异，本报告数据分析丌包含旭辉永升服务，新增万物云。截止2022年底港股上市物业公司共计62个。本报告总计分析17家样本物企，截止2023年4月6日合计市值3239亿元，占上市物业企业总市值8

2、0%。资料来源：Wind，浙商证券研究所 代码 公司名称 市值（亿港元/元）1209.HK 华润万象生活 931 6098.HK 碧桂园服务 433 2602.HK 万物云 424 2669.HK 中海物业 311 6049.HK 保利物业 261 001914.SZ 招商积余 186 2869.HK 绿城服务 163 3319.HK 雅生活服务 93 3316.HK 滨江服务 74 9666.HK 金科服务 77 1755.HK 新城悦服务 50 6626.HK 越秀服务 56 2156.HK 建发物业 66 0816.HK 金茂服务 36 6677.HK 远洋服务 21 3913.HK 合

3、景悠活 23 9909.HK 宝龙商业 34 4WdYiXkW8WkXtWuVsXbRcMbRmOnNnPsRlOoOtPiNnMpNbRqQxPNZsRyRuOoMyQ目录 C O N T E N T S 规模、独立性、效率分析 01 02 财务分析 03 投资建议 3 规模、独立性、效率分析 01 Partone 4 规模成长性分析 01 管理规模：2023年面积增速和合约/在管比值出现下降 我们观测的样本企业中，有14家披露了在管面以及合约面积（万物云、招商积余和中海物业未披露合约面积）。14家物企2022年在管面积合计36.63亿平，同比增长21.5%，较2021年增速55.4%下降了

4、33.9个百分点；合约面积52.87亿平，同比增长15%，较2021年增速46.6%减少了31.6个百分点。合约和在管面积比值通常代表物业公司未来在管面积的增长潜力，比例越高增长潜力越高。14家物企的合约和在管面积比值2018-2022年持续下降，2022年达到1.44。我们认为，合约和在管面积增速收窄以及比值的下滑一方面是由于伴随物业公司面积逐渐增加，面积绝对值高位难获更高增速；另一方面2022年疫情管控使得母公司竣工项目速度以及外拓速度受阻，该现象在2023年会有所好转。整体来看，物业公司在管面积仍保留了一定的增长基础。资料来源：公司年报，浙商证券研究所 图：样本物企在管面积及增速 图：样

5、本物企合约和在管面积比值 1429 1940 3015 3663 2538 3136 4597 5287 38.4%35.8%55.4%21.5%34.8%23.6%46.6%15.0%0%10%20%30%40%50%60%01000200030004000500060002018201920202021在管面积（百万平，左轴）合约面积（百万平）在管面积同比（%，右轴）合约面积同比（%，右轴）1.82 1.78 1.62 1.52 1.44 1.001.101.201.301.401.501.601.701.801.9020182019202020212022合约在管比 规模成长性分析 01

6、 管理规模：分化趋势仍在，建发物业合约在管比值最高 14家样本企业每年在管面积最高值和最低值差异逐渐拉大，2022年差异达到839亿平，我们认为这说明物企之间的觃模发展分化趋势仍在延续。分公司来看，样本物企的合约在管面积比值在2022年均有丌同程度的下滑，只有远洋服务在 2022年合约和在管面积比值小幅提升。建发物业的合约在管面积比值最高（1.96），其次是碧桂园服务、滨江服务、新城悦服务、宝龙商业。资料来源：公司年报，浙商证券研究所 图：14家样本物企在管面积每年最高值和最低值 图：样本物企合约和在管面积比值 1.96 1.84 1.65 1.58 1.53 1.49 1.42 1.41 1