世邦魏理仕：2023年第一季度深圳房地产市场回顾报告（13页）.pdf

1、2023 年首季并未录得新增供应入市，年内新项目主要集中在二季度。整体市场租赁需求稳定，空置率持续改善，租赁市场情绪积极。单季新增吸纳量 9.7 万平方米，环比基本持平，但较历史同期有较为明显的差距，市场仍处于缓慢恢复中。在无新增供应交付的情况下，市场的持续去化令空置率继续改善，环比下降 0.6 个百分点至 18.2%。金融与科技板块需求对调后，以 37.4%的需求占比重新回至榜首，主要贡献来自某大型证券企业的搬迁需求，并带动证券类新租需求，占全市比例 12%。此外，来自金融行业中的保险、金融科技以及其他金融服务中的财富管理的需求表现也较为活跃。而科技板块以 16.7%的需求占比位列第二，软件

2、系统开发和平台互联网板块需求占比各半，共同支撑科技办公需求增长。值得一提的是，某外资科技巨头企业本季在深业上城 T1 租赁了 6,000 平方米用来开展其研发业务。以法律和供应链管理为主的专业服务以 12.5%的需求占比成为市场的第三大需求驱动。搬迁需求依然主导市场，占比为 67%，其中约 4 成来自升级搬迁。新设立需求在本季录得明显上升，占比为 22%，主要来自外地来深的律所、疫情后回归的留学教育类以及外地来深发展的金融企业的扩张。本地企业依然是需求主力，占比超 6 成，在国内企业在深扩张步伐加快的情况下，国内企业需求占比环比提升 7 个百分点至 29.9%。本季华强北和后海片区为全市贡献了

3、主要的吸纳量，主要来自科技及电子企业的新租和扩租推动。租金方面，在租赁需求回暖实地落地前，业主依然延续 2022 年的租赁优惠策略，令全市平均租金环比小幅下跌 0.2%至每月每平方米 184.4 元。但与此同时，市场有监测到少量租金增长的项目案例，释放了市场复苏的积极信号。深圳第一季度录得一个新项目入市，为位于罗湖 4.3 万平方米的万象城三期，该项目由底商改造而成，高零售占比且定位小众潮流，为市场引入了众多优质及首入品牌，入驻率表现良好。需求方面，单季共录得 1.6 万平方米的新增吸纳，受个别项目影响整体市场空置率环比虽有微升，但依然在 4.7%的低位运行。受新项目带动，单季零售业态占比同比

4、及环比分别上升了 20 和 10 个百分点，依然延续了一直以来以服饰和珠宝配件为前两大需求的态势。其中服饰类新租赁需求占比为19.1%，品牌不但涵盖国内连锁女装、潮牌，而且还有来自于美国、法国和日本的国际品牌。珠宝配件品牌为全市贡献了 11.0%的需求，除热度持续的传统珠宝品牌周大福、谢瑞麟和老凤祥外，美国钻石品牌 Tiffany&Co.也在深圳开出了第二家店。此外，同样受新项目的带动，运动品牌在本季表现不俗，共录得 22 个品牌入市，全市需求占比为 8.9%，其中 New Balance 和安踏均开出 3 家，Descente 开出 2 家。餐饮业态需求季内表现稳定，存量项目积极引入餐饮品牌

5、进行租户调改。随着全面放开后人们实体消费的回归，餐饮扩张表现积极且更为多元，中餐、简餐、特色餐饮、甜品及茶饮店的扩张力度相当。中餐方面，李师傅脆肚开出两家，而海门鱼仔和南乡也在深圳开出了第二家门店。简餐方面，最为活跃的是老碗会面馆，季内开出三家门店。特色餐饮方面，湘辣辣现炒黄牛肉、海南鸡饭和大渔铁板烧均有开出。茶饮方面，依然来自传统茶饮品牌的扩张，霸王茶姬和奈雪的茶分别开出两家。汽车品牌的扩张力度有所减缓，季内仅录得 10 家店铺新开，同比和环比下降较为明显，主要原因在于新能源汽车品牌的竞争导致的优胜劣汰以及新能源车企对于收益的更高追求。本季依然在购物中心扩张的汽车品牌有沃尔沃、蔚来、大众、L

6、OTUS、阿维塔和理想。随着全面重启后线下消费的逐步回归，业主市场信心不断增强，市场平均租金在本季实现了止跌回稳，平均租金保持在每天每平方米 19.8 元。深圳深圳国门开放后物流渠道的畅通令保税仓的出货频率增加，原本在疫情期间囤积的货物得以离岸，带动第三方物流成为本季的主要需求来源。此外，以生物医药和电子产品为主的制造业也为整体市场贡献了不俗的需求。旺盛市场需求带动于上个季度新交付的项目在本季实现了入驻率的大幅提升，并由此带动整体市场空置率环比下降 1.1 个百分点至 0.7%的极低水平，整体市场依然呈现极度的供不应求。租金方面，极度供不应求推动市场平均