【研报】非银金融行业：从投资人视角看REITs运行我国公募基建REITs投资价值几何？-20200527[37页].pdf

1、 -1- 证券研究报告 2020 年 5 月 27 日 非银金融 我国公募基建 REITs 投资价值几何？ 从投资人视角看 REITs 运行 行业深度 海外海外 REITs 发展发展主要受机制优化主要受机制优化与与业务业务创新创新推动推动。 美国及亚洲主要市场 REITs 的推出多源于相关税收优惠政策及法律法规的出台。其中，美国受 益于机构投资人便利化与组织架构革新成为全球最大 REITs 市场， 而日本 在央行支持下打造了亚洲市场规模最大的 REITs 市场。 稳定稳定分红分红支撑海外支撑海外 REITs 的的较高回报率较高回报率。从指数表现及分红维度来看， 虽然美国、日本、中国香港的 RE

2、ITs 指数表现整体上与对应市场的股指走 势一致甚至个别时段会跑输，但稳定的分红支撑 REITs 实现了较高回报 率。除中国香港偏高外，各市场 REITs 的分红率基本稳定在 3.5%4.5%， 年化综合回报率在 6%14%， 但收益率受经济、 政策等多方面因素影响存 在一定波动。行业来看，行业来看，工业类 REITs 总体表现突出，零售类 REITs 表现 相对较差，且在此次疫情影响中遭受了较大冲击。此外，知名品牌方运行 的 REITs 在一定程度上享有高溢价。 REITs 在不同市场间在不同市场间流动性流动性差异明显，差异明显，美国美国市场市场流动性表现最好流动性表现最好。海外 REITs

3、 总体日均成交额呈现：美国日本新加坡中国香港。其中，美国 REITs 成交额是其他国家/地区的 34 倍左右，总体流动性最好；中国香 港市场流动性最差，部分小市值 REITs 成交额几乎为零。 投资投资公募基建公募基建 REITs 需需重点重点关注关注： 预期收益率、 估值定价与投资者结构： 预期收益率、 估值定价与投资者结构 1）预期收益率：预期收益率：预计分红回报收益率在预计分红回报收益率在 4%6%之间，年化综合回报之间，年化综合回报率率在在 6%14%之间之间。我国现行类 REITs 的定价逻辑并不完全适用于公募基建 REITs，结合国内试点及海外 REITs 经验，我们认为公募基建

4、REITs 分红 回报收益率将在 4%6%左右，年化综合回报将在 6%14%之间。 2）价格走势：短期看流动性，中期看资产质量）价格走势：短期看流动性，中期看资产质量和内生增长和内生增长，长期看管理，长期看管理 人人。我国首批公募 REITs 具有较高市场关注度，上市后一段时间内流动性 或将保持在较高的状态；但在投资机构以配置盘为主的情况下，预计资产 质量将成为决定中期价格的锚；长期来看，项目品牌方的品牌与运作将成 为影响权益型 REITs 价格走势的重要因素。 3）投资者结构：）投资者结构：REITs 的高股息特征使其对偏好固收类产品的投资者具 有较强吸引力。 结合我国资管新规对产品的净值化

5、要求、 期限错配的限制， 以及中长期视角下 REITs 流动性可能边际转弱等情况来看， 更符合保险资更符合保险资 管、养老金及理财子公司等配置型资金的管、养老金及理财子公司等配置型资金的投资需求投资需求。预计保险资金、养老 金配置积极性较高，银行理财可能将其作为尝鲜性品种配置。 风险分析：风险分析：公募基建 REITs 整体流动性或偏弱，需关注流动性风险；突 发事件（如疫情）影响下可能会导致产品现金流不达预期；宏观经济增速 下行压力对 REITs 市场形成扰动，进而加大波动幅度。 增持（维持） 分析师 王一峰 (执业证书编号:S093051905002) 010-58452066 联系人 董文

6、欣 010-56513030 相关研报 当公募基建 REITs 来敲门 “真 REITs” 来临，哪些行业将受益？ 2020-05-05 2020-05-27 非银金融 -2- 证券研究报告 投资投资聚焦聚焦 研究背景研究背景 4 月 30 日，中国证监会、国家发改委联合发布关于推进基础设施领 域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知 （下称通知）， 并出台配套指引。根据通知，基础设施 REITs 聚焦于新基建、交通、能 源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。目前，首批试点 项目申报及落地正在紧锣密鼓进行。 我们我们创新之处创新之处 我们从投资人关心的角度，系统、全面