房地产行业深度研究报告：核心20城探究之广州南国要素资源高地地产底部显现-230314（41页）.pdf

1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 03 月月 14 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）南国要素资源高地南国要素资源高地，地产底部显现，地产底部显现 核心核心 20 城城探究探究之之广州广州 广州经济主要由第三产业驱动广州经济主要由第三产业驱动，具备良好的工业基础，但在具备良好的工业基础，但在新一轮制造业新一轮制造业升升级竞争中，工业级竞争中，工业复合复合增速增速不及不及长三角及珠三角主要工业城市长三角及

2、珠三角主要工业城市。1）广州作为珠三角经济腹地的核心城市，面向东南亚，连接内地，区位优势明显，同时良好的营商环境吸引外资聚集，2021 年广州 GDP 排名全国第四，与深圳差距缩小至 2400 亿，但人均 GDP 对标其他一线城市较低。2）广州作为珠三角核心节点城市，成为天然要素聚集地，教育、医疗资源领跑珠三角，在发展服务业上具备先天优势，经济主要由第三产业驱动，GDP 中三产占比达 72%，但三产结构以生活性服务业为主，三产规模与深圳相当的情况下，金融业增加值仅为深圳 50%。3）广州具备良好的工业基础，工业增加值规模排全国第 5，但在新一轮的制造业转型升级中，增速落后于长三角主要工业城市，

3、近年来政府首提制造业立市，近 4 年工业固投增速达 15%，处于领先地位。广州广州工业细分项中，工业细分项中，汽车制造业汽车制造业、生物医药产业为未来主要增长点、生物医药产业为未来主要增长点，产业发产业发展效率有待提升展效率有待提升。1）汽车制造业具备较强的规模效应，汽车产量占全国比例约 11%，位居全国第一，积极转型发展新能源汽车，已培育新能源龙头车企广汽埃安、小鹏汽车。2）电子信息产业产值约为深圳的 1/10，仅新型显示领域发展较好，而半导体、消费电子等领域招商引资能力弱于深圳、东莞。3）生物医药产业在中药、医疗检测领域已形成龙头企业集聚，如广药集团、达安基因等，近 2 年总产值复合增速达

4、 21%，预计为广州未来主要增长点之一。4）广州税收规模接近 1400 亿，仅为深圳 40%，债务余额/税收收入达 2.4，相较其余一线城市，广州对土地财政依赖度最高，需加快提升产业发展效率。2022 年年广州广州商品住宅销售下跌商品住宅销售下跌 34%，中心城区及产业中心城区及产业兑现较好兑现较好的外围区域的外围区域抗抗跌能力强，跌能力强，预计预计未来未来新房销售新房销售将向将向 1150 万方需求中枢万方需求中枢回归回归。1）本轮市场下行周期中广州商品住宅成交面积下降 34%至 791 万方，大于全国平均跌幅，中心城区跌幅与全国接近，产业兑现较好的番禺区仅下跌 8%。2）2022 年广州政

5、策以边际放松为主，未放松限购、限售等核心调控政策，全年新房及二手房市场持续筑底，近期疫情因素积压的购房需求释放、刚需及学区需求释放，广州二手房市场明显回暖，2023 年 2 月二手房网签面积 96 万方，创下 2021 年 6月以来新高。3）即使在新一轮制造业转型中整体落后，但良好的汽车产业基础、高速增长的生物医药产业仍使广州保持活力，叠加节点城市人口吸附效应，常住人口保持增长仍可预期，预计广州常住人口稳定在 1900 万左右，商品住宅需求中枢仍有 1150 万方。4）近年来广州外围区域土地超供，导致外围区库存累积，占比 68%，城市去化周期为 22 个月。广州产业向东部、南部外溢，黄埔、番禺

6、两区已聚集众多先进制造业企业，有望率先兑现预期。品牌国央企品牌国央企已占据已占据广州广州市场主力市场主力，持续深耕下规模优势持续深耕下规模优势及品牌影响力及品牌影响力延续。延续。1）广州住宅销售市场集中度较高，越秀、保利市占率稳居前二，尤其越秀在 2022年广州住宅销售规模整体缩减情况下，权益销售金额 444 亿，逆势上涨 22%。2）越秀、保利在广州土储规模超 1000 万方，中心城区土储占比接近 50%，外围区域土储仍可凭借深耕优势实现较好去化，如越秀自 2009 年起深耕番禺区，已形成区域规模优势及品牌认可度。3）2022 年广州政府提高中心城区宅地供应比例、取消“竞自持”让利房企，提振