1、中银研究产品系列经济金融展望季报中银调研宏观观察银行业观察国际金融评论国别/地区观察作者：李佩珈中国银行研究院电话：010 6659 4312签发人：陈卫东审稿：周景彤联系人：王静刘佩忠电话：010 6659 6623对外公开全辖传阅内参材料2023 年 3 月 13 日2023 年第 20 期（总第 475 期）金融与地产：“良性循环”内涵与着力点房地产业良性循环既是宏观经济平稳运行的基石，涉及经济、金融、财税、土地、民生等诸多环节，其中促进房地产正常增长和保持房价基本稳定是其中重要内容。2023 年 1 月 13 日，银保监会召开“2023 年工作会议”（以下简称本次会议），首次提出要构建

2、金融与房地产的“正常循环”，这表明管理部门已充分认识到房地产问题的严峻性、复杂性，2023 年房地产金融支持政策有望继续加码。但考虑到房地产业发展的内在逻辑深刻变化，2023 年楼市难以明显乐观，实现房地产业良性循环仍旧任重道远。未来要从宏观、中观和微观三大维度准确理解房地产业良性循环的内涵，通过强化顶层设计和协调配合，在促进楼市“软着陆”的同时推动向新发展模式的平稳过渡。研究院宏观观察2023 年第 20 期（总第 475 期）1金融与地产：“良性循环”内涵与着力点房地产业良性循环既是宏观经济平稳运行的基石，涉及经济、金融、财税、土地、民生等诸多环节，其中促进房地产正常增长和保持房价基本稳定

3、是其中重要内容。2023 年 1 月 13 日，银保监会召开“2023 年工作会议”（以下简称本次会议），首次提出要构建金融与房地产的“正常循环”，这表明管理部门已充分认识到房地产问题的严峻性、复杂性，2023 年房地产金融支持政策有望继续加码。但考虑到房地产业发展的内在逻辑深刻变化，2023 年楼市难以明显乐观，实现房地产业良性循环仍旧任重道远。未来要从宏观、中观和微观三大维度准确理解房地产业良性循环的内涵，通过强化顶层设计和协调配合，在促进楼市“软着陆”的同时推动向新发展模式的平稳过渡。一、确保房地产市场平稳发展不仅事关稳增长，也事关稳金融2022 年，各地在坚持房住不炒的调控主基调之上因

4、城施策，通过持续放宽“限售”“限购”、“限贷”条件、“一人购房全家帮忙”、多孩家庭购房补贴、以限贷租换购、提升房企流动性、优化预售资金监管、公积金异地互认互贷等多项政策以助力房地产市场平稳运行。但受疫情冲击、周期下行、监管趋严等因素影响，2022 年房地产行业景气度仍然明显下行，内在运行逻辑深刻变化。一方面，房地产销售“量价齐跌”，跌幅超过历史同期。2022 年末，商品房销售面积为 13.58 亿平方米，同比下降24.3%；房地产开发投资额同比下滑 10%，跌入两位数负增长区间；全国 70 个大中城市房价已连续 16 个月环比下跌。另一方面，开发资金来源下降、房企违约事件明显增多。2022 年

5、末，房地产开发资金来源 14.8 万亿元，同比下降 25.9%，这是房地产发展历史上少有的情况。上市房企资产负债率由 2005 年的 59.98%上升至 2021 年的79.19%。不少龙头房企先后出现流动性危机，并出现较大范围的债务违约事件。房地产行业景气下行既与疫情冲击之下居民预期转弱、收入下降等有关，还与城镇化进程放缓、人口老龄化提速、监管强化等背景下房地产供需格局根本变化有关。2023 年第 20 期（总第 475 期）2房地产兼具民生、消费、投资等多重属性，具有“456”特征1。房地产市场将对经济发展和金融稳定产生重要影响。一是加大了经济下行的压力。长期以来，房地产行业对经济增长的贡

6、献度长期维持在 5%左右水平，如果考虑其上、下游企业的拉动作用，其对经济增长的影响也将更大。受房地产行业下行拖累，2022 年房地产行业对经济增长产生了 0.34 个百分点的负向拉动（表 1）。二是对商业银行资产质量形成潜在冲击。房地产年度新增贷款（包含开发贷和个人按揭贷款在内）占银行新增信贷的比重长期接近 40%。如果考虑到以房地产作为抵押资产的相关贷款，银行相关不良资产的风险敞口就更大。三是对地方政府财政收入、居民住房权益等带来连锁影响。土地出让金等房地产业相关税收收入占地方综合财力的 50%，房地产占城镇居民资产的60%。表 1：房地产行业增加值及对经济增长的贡献率房地产业GDP(万亿元