1、 1 2 202025 5 年年 0 04 4 月月 1 11 1 日日 第四代住宅研究报告第四代住宅研究报告 执笔人执笔人：上海上海易居易居房地产房地产研究院研究院 副院长副院长 严跃进严跃进 邮邮 箱：箱：fudanfudan- 微微 信信：1 138177822443817782244 市场政策市场政策 产品特征和产品特征和发展发展趋势趋势 1 目 录 一、产品定义和演变情况.2 1、定义特征.2 2、演变路径.3 3、市场评价.4 二、部分试点情况和案例.5 1、北京情况.5 2、四川情况.5 3、安徽情况.6 4、河南情况.8 5、上海情况.8 6、山东情况.9 三、关系分析和发展趋

2、势.9 1、关系分析.10 2、发展趋势.11 2 第四代住宅研究报告第四代住宅研究报告 随着住宅项目规范的落地，目前市场上出现一种新疑惑，即目前住宅项目规范内容和最近两年流行的“第四代住宅”有什么关系？其是相同概念的两种表述，还是两种截然不同的住房产品？对该问题的清晰解释非常关键，其有助于让社会大众对后续住房产品类型有更清晰的理解，进而也有助于更好提振住房消费。一、一、产品产品定义定义和和演变演变情况情况 1 1、定义定义特征特征 从目前行业或约定俗成的角度来看，第四代住宅是集绿色生态、垂直绿化、空中庭院等要素于一体的新型住宅形式。该产品设计理念在于将自然生态融入高层建筑，实现“户户有花园，

3、层层有庭院”的居住愿景，凭借高得房率和生态化设计，为居民提供更加舒适、健康、生态的居住环境。行业中对第四代住宅有很多称谓，包括空中花园、城市森林花园住宅、立体园林生态住房、庭院房等。表表 1 1：传统意义上的第四代住宅特征传统意义上的第四代住宅特征 特征 具体描述 垂直绿化 每层住宅均有绿化覆盖，具有“空中森林”景观效果 空中庭院 每户均有独立的空中庭院，可种植绿植、打造菜园或用于休闲活动 得房率 空中庭院不计入容积率，得房率增加 智能化 引入智能灌溉系统和灭蚊设备等，增强居住体验感 资料来源：网络公开信息、易居研究院 当然随着最近两年高品质住宅理念的深入，各地土地规划部门陆续开展了第四代住宅

4、的试点和创新工作，对该产品的定义也日趋规范和清晰。结合最近两年各地官方的表述，第四代住宅的官方用语为“立体生态住宅”，其是指：将绿色生态理念融入城市建筑，通过设置户属空中花园和公共绿化平台等立体绿化措施，将空中花园与现代建筑相结合，建筑材料和建造方式符合绿色建筑理念的高品质住宅。我们这里对该概念进行分解说明。表表 2 2：高品质住宅框架下的第四代住宅特征高品质住宅框架下的第四代住宅特征 3 类别 具体描述 产品类型 高品质住宅 总体理念 绿色生态理念融入城市建筑，包括建筑材料和建造方式等 具体措施 设置户属空中花园和公共绿化平台等立体绿化措施 建筑形态 空中花园与现代建筑结合 资料来源：政府公

5、开文件、易居研究院 从此类概念来看，后续“空中花园”的概念明显会强化。当然从通俗易懂的角度看，包括阳台、露台、连廊等户外敞开空间的规划使用明显会增加。这也启示我们，后续在把握第四代住宅的规律和特征过程中，对于户外空间一定需要深入研究，其对于提高住房实际使用面积、提高居住空间舒适度等都有非常重要的作用。2 2、演变演变路径路径 第四代住宅是最近几年较火的概念，体现了住宅产品革命导向。市场上的关注点是，既然有第四代住宅提法，那么第一代、第二代和第三代住宅是什么？本部分主要从传统分类和新分类两个角度进行分析。其中，传统意义上的四代住宅，主要有两种观点。虽然分类有别，但大体一致。尤其在第四代住宅的定义

6、上，普遍都包括立体生态、自然生态或绿色生态等元素。当然这两种分类亦有一些问题，如分类一将农村住房纳入其中，分类二中物业和医疗等概念有一定的重叠。这里对这两种传统分类进行列表说明。表表 3 3：传统层面上一二三四代住宅的两种分类传统层面上一二三四代住宅的两种分类 住宅代数 分类一 分类二 第一代 茅草房 福利分房的住宅 第二代 砖瓦房 具有物业管理服务的住宅 第三代 电梯房 融入医疗关怀的住宅 第四代 立体生态住宅 绿色生态住宅 资料来源：网络公开信息、易居研究院 第四代住宅的概念产生于 2017 年，所以上述分类总体上吻合 2017 年及以前的时代特征。此类概念延用至今也总体适用。但考虑到 2