1、 本研究报告由海通国际分销，海通国际是由海通国际研究有限公司，海通证券印度私人有限公司，海通国际株式会社和海通国际证券集团其他各成员单位的证券研究团队所组成的全球品牌，海通国际证券集团各成员分别在其许可的司法管辖区内从事证券活动。关于海通国际的分析师证明，重要披露声明和免责声明，请参阅附录。(Please see appendix for English translation of the disclaimer)【表 _ 页眉 1】观点聚焦 研究报告 19 Jan 2023 中国房地产中国房地产 中国地产：2022 年关键指标回顾及 2023 年预测 【表 _ 信息】中国：房产销售价值（万亿

2、元）中国：房产销售价值（万亿元）注：2023 年的数字为海通国际估值。资料来源：国家统计局、海通国际预测 中国：房地产投资（万亿元）中国：房地产投资（万亿元）注：2023 年的数字为海通国际估值。资料来源：国家统计局、海通国际预测 2022 年上半年核心利润同比变动；在我们看来年上半年核心利润同比变动；在我们看来，2022 年上半年上半年收益下降超过年收益下降超过 40%的开发商可能很快会宣布的开发商可能很快会宣布 2022 财年的利财年的利润预警润预警 注：带*的开发商表示他们在 2022 年上半年出现亏损（相比 2021 年上半年盈利）资料来源：公司数据、海通国际 （本报告为 2023 年

3、 1 月 17 日发布的英文报告的翻译版，以原版为准。）中国国家统计局（NBS）今日（1 月 17 日）公布了 2022 年全年的房地产相关统计数据。房地产投资创下有史以来最大跌幅，但最糟糕的情况业已过房地产投资创下有史以来最大跌幅，但最糟糕的情况业已过去去 2022 年，房地产投资（房地产投资（REI）同比下降 10%，创下有记录以来（或自 2000 年以来）的最大跌幅。房地产投资增长缓慢是由于土地销售放缓（2022 年土地销售价值土地销售价值同比下降 48%）和建筑活动（开工开工建筑建筑面积同比下降 39%）。开发商对 2022 年的扩张非常谨慎，一些 POE 开发商去年甚至没有收购任何土

4、地进行储备。随着 2022 年四季度“三支箭政策”的实施，我们认为开发商在再融资方面的最坏情况已经过去。因此我们估计 2023 年的房地产投资和建筑面积开工率将分别同比变化+5%/-5%（2022 年同比：-10%/-39%）。2022 年房地产销售价值降至六年来的低点，年房地产销售价值降至六年来的低点，2023 年不太可年不太可能出现明显改善。能出现明显改善。2022 年的房地产销售额和成交量房地产销售额和成交量分别同比下降了 27%和 24%。此外，根据 Wind 数据，2023 年 1 月份前 16 天中国主要 30 个城市的销售量同比下降了近 12%（或环比下降 4%）。2023 年

5、1 月，房屋销售可能不会大幅增长。我们同时认为，2023 年全年的销售价值可能不会出现非常可观的同比反弹，因为 POE 开发商普遍专注于债务重组，不热衷于扩张。我们认为，POE 开发商占中国房地产销售总市场份额的 70%左右，自 2020 年末以来 POE 开发商的谨慎将意味着有限的扩张，从而实现销售增长。我们预计 2023 年房地产销售价值将同比下降 10%。截至 2022 年底，已竣工但尚未售出的建筑面积（即空置存货）已竣工但尚未售出的建筑面积（即空置存货）增长了 11%，创下自 2016 年以来的最大增幅，也标志着连续三年增长。持续缓慢的房地产销售增加了未售出的存货。近期关近期关注点：注

6、点：1）销售势头；）销售势头；2）盈利预警）盈利预警 关于销售方面：关于销售方面：在一系列政策提高了开发商的流动性之后，投资者将注意力重新放在了房屋销售势头上。然而，我们认为 2023 年 1月至 2 月的销售仍将疲软。关于盈利预警：关于盈利预警：在我们跟踪的 25 家主要开发商中，有 14 家的2022 年上半年核心利润下降超 40%（见左边的第三张图表）。尽管收益大幅下降对投资者来说并不是什么新鲜事，但在我们看来，新一波利润预警仍将加剧股本投资者的观望态度。此外，由于大多数开发商将很快进入禁售期，我们认为未来几周新股发行也将受到限制。我们仍然看好防御型国企开发商，包括中国海外发展（688.