1、因疫情反复及宏观经济走弱导致部分项目推迟交付，2022 全年深圳优质写字楼市场共录得近 90 万平方米的新增供应入市，同比虽有降低，但总体规模依然可观。从供应曲线来看，供应高值出现在首尾两季，供应热点区域集中在前海和后海，部分项目去化速度同比放缓。全年净吸纳量共计 39.2 万平方米，同比呈现两位数的下滑，对比 2020 年也有超 4 成收缩。受此影响，整体市场空置率同比升高 2.2 个百分点至 18.8%，吸纳量按照季度分布呈 V 字形走势。吸纳量下降的原因有二：一方面，科技行业的政策监管带来头部企业业务收缩及其上下游科技企业发展动荡，造成了作为市场第一大需求主力的科技板块办公需求收缩明显；

2、另一方面，宏观经济面临下行压力，导致市场观望情绪蔓延，企业对扩张持审慎态度，续租行为增加。聚焦行业类型，科技板块依然为市场需求的核心支柱，年度需求占比为 29.5%，其中约 9 成贡献自软硬件开发子板块。但受行业监管调整的影响，对比过去 3 年持续每年超 4 成的占比，科技板块需求回缩超过 10 个百分点，退租及收缩行为均在年内有出现。金融需求占比为 25.9%，为第二大需求来源，与过去 3 年相比略有升高。其中，传统金融占比更胜一筹，主要以证券和银行扩张为驱动。专业服务、房地产建筑和零售贸易需求分别位列第三至五位，占比分别为：8.7%、7.7%和 7.0%，其中律所、咨询公司、建筑工程类企业

3、及以电子元器件和电子产品为绝对主导的零售贸易类企业需求增长较为显著。全年共录得 27 家律所新租赁成交，虽然对比 2021 年有所下降，但依然保持着较高的市场活跃度，其中升级搬迁数量颇多。而全球的芯片短缺继续推动电子元器件类零售贸易企业的办公需求在 2022 年保持增长。从子市场维度来看，前海、车公庙和高新园三大子市场成交活跃，净吸纳量位列前三，其中前海片区在交通条件和配套设施不断完善以及政府租金补贴政策扶持的双重因素推动下，以超过 10 万平方米的年度净吸纳量大幅领先其他片区。着眼成交类型，搬迁需求依然主导市场，占比超 6 成，多来自于非核心区域的产业楼宇企业的需求提升。值得注意的是，受疫情

4、反复影响，存量市场的续租行为明显上升，与此同时在疫情管控措施和全球经济增长普遍放缓的双重因素夹击下，外资企业需求占比同比减少 6 个百分点，对比 2020 年亦有 7 个百分点的下降。需求放缓令租户市场更加明显，部分老旧楼宇和空置率较高的写字楼主动积极调低租金以吸引租户，部分业主对楼宇内的办公空间进行优化盘点，在租约到期前提前锁定客户，给予客户一些租赁优惠。受此影响，市场平均租金同比下跌 1.6%至每月每平方米 184.8 元，但对比 2020 年跌幅有明显收窄。“2023 年，随着防疫政策进一步优化调整和出入境放开，原本推迟的新增供应将陆续入市，预计市场将迎来约 120 万平方米的新增供应密

5、集交付，主要分布在前海、后海和新兴市场。全国疫情的快速过峰预计将推动商务活动从二季度开始复苏，企业将重启扩张计划，寻租行为将不断增长。此外，科技行业政策监管导致的需求调整或将再次出现，但头部科技企业对于新赛道的探索将令整体科技板块的需求稳中有升。受大量新增供应影响，预计 2023 年整体市场空置率将小幅上升，但租金跌幅将会收窄。”虽受疫情散点多发影响，深圳优质零售物业市场 2022 年新增供应量表现不俗，且均以高入驻率开业。全年共录得 9 个项目、合计 68.8 万平方米的新增供应入市，开业时间集中在下半年。新项目表现可圈可点，天河城和仁恒集团分别开出在深圳的首个购物中心，其中天河城是全国首个

6、购物中心与工业遗存的双业态组合商业项目。受新项目带动，零售需求依然位列市场第一，占比 46.6%。服饰和珠宝首饰保持快速扩张，电子产品品牌拓展同比小幅提升，但运动户外品牌扩张同比有所回落。服饰品牌方面，除国际连锁品牌外，潮牌成为服饰品类吸引客户的亮点，不但包括国外的潮牌，国潮品牌也受到了业主的青睐，全年共引入潮牌约 30 家。与此同时，疫情之下人们对于黄金珠宝保值品的追求贯穿全年，传统连锁珠宝品牌持续扩张，热门品牌包括周大福、周生生和六福珠宝。值得一提的是，年内万象城也引入了多个奢侈腕表、珠宝和包类品牌进入深圳。电子产品业态的活跃度主要由小米、京东和荣耀三大品牌推动。此外，汽车品牌热度不减，品