标普全球：中国基础设施REITs蓄势待发（2022）（23页）.pdf

1、本报告不构成评级行动。中国基础设施REITs蓄势待发冯诚斌副董事李春燕资深董事，行业首席叶翱行资深董事，分析经理李天红评级分析师大中华区基建评级团队2022年11月28日2要点速览在决策者推动基础设施领域“扩大有效投资”的背景下，不同行业和区域之间投资趋势呈分化之势。上市项目的原始权益人以国有企业为主，底层资产侧重于受政策支持的行业，上市资格可能仍将高度受政策左右。欠发达地区基建资金需求更大，但由于资产质量和预期收益的原因，这些地区要通过REITs盘活基础设施资产仍有难度。我们认为，要吸引、促成更广泛的项目入场，监管和激励需要进一步推进。原始权益人可能会因为杠杆原因而不选用REITs，而有关R

2、EITs募集资金用途的监管指引仍然较为模糊。基础设施REITs总市值相对于已上市基建企业非常有限，市场仍处早期阶段，需要时间来培育。但鉴于中国基建行业的规模，REITs市场潜力巨大。3起步两年中国REITs市场继续发育广东、湖北项目占据接近一半的总市值已上市项目以收费公路和产业园区为主4首批上市项目来自人口稠密和经济发达省份截至2022年11月15日的已上市基础设施REITs。资料来源：公司披露，Wind，标普全球评级。截至2022年11月15日的已上市基础设施REITs。资料来源：公司披露，Wind，标普全球评级。REITs数量IPO市值0%20%40%60%80%100%广东湖北江苏北京四

3、川浙江上海安徽福建跨区域REITs数量IPO市值0%20%40%60%80%100%收费公路产业园区仓储物流保障性租赁住房清洁能源污染治理 当前经济下行压力下，政策要求“盘活存量资产”、“扩大有效投资”，基础设施REITs应运而生。成功上市的项目往往来自发达地区，因为沿海省份和内陆经济中心的成熟资产更有可能满足投资收益和运营记录方面的最低要求。缺乏优质资产的欠发达地区将较难通过REITs融资，政府和银行仍将是其主要融资来源。仍以“传统”基础设施项目为主 为通过基建刺激经济，监管机构加快REITs审批，从而加大资产盘活力度。但相对于中国庞大的基建投入规模（2022年或达20万亿元）和基础设施存量

4、（市场估计逾100万亿元），融资金额仍将相当有限。IPO之后，原始权益人仍保留控制权，持股比例平均为三分之一（要求不低于20%）。目前有价值220亿元左右的项目等待上市。5中国基础设施REITs上市市值从2022年第二季度开始提速9999991111111112121314172020210102030405060702021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11十亿元原始权益人保留股份IPO募集资金政策支持带动上市

5、提速注：数字代表上市REITs数量。本图覆盖截至2022年11月15日已上市基础设施REITs。资料来源：公司披露，Wind，标普全球评级。2021年年中以来共有21只REITs上市，总融资金额650亿元21只REITs上市前账面价值与IPO市值比较通过IPO实现资产增值原始权益人溢价盘活基础设施资产，同时保留控制权0%100%200%300%400%500%600%700%01234567东久新经济中关村临港创新产业园张江光大苏园产业招商蛇口产园合肥高新广州广河中国交建越秀高速中国铁建高速沪杭甬江苏交控*北京保障房厦门安居深圳安居普洛斯盐田港首创水务首钢生物质深圳能源产业园区收费公路保障性租

6、赁住房仓储物流污染治理清洁能源增值幅度十亿元净资产（左轴）IPO市值扣除偿债金额（左轴）增值百分比（右轴）6注：IPO市值扣除了上市时偿债金额估计值。*江苏交控的净资产价值不含其他流动资产。增值是指IPO市值扣除偿债金额相对于上市前净资产价值的提升。已上市基础设施REITs截至2022年11月15日。资料来源：公司披露，Wind，标普全球评级。7四分之一的REITs谋求扩募扩募可使基金规模翻倍 已有5家原始权益人表达了通过扩募进一步融资的兴趣，以物流园项目为主。这反映了原始权益人和投资者对REITs这种投资架构的信心。购入新项目可增强底层资产的多样性，因此也有望增强现金流的稳定性。扩募意愿反映