彭博：中国房地产⾏业2023年信⽤展望报告（20页）.pdf

1、Bloomberg Terminal中国房地产业 2023年信展望彭博专业服务02 05 07 10 2023 年中资地产板块基本中资地产债 2023 年展望技术2023 年中资地产债到期情况中资地产债 2023 年展望估值目录2023年信展望：中国房地产业在上周中国政府出台持房地产业发展的 16 项措施之后，中国房地产业的恶性循环或在 2023 年告段落。这在很程度上将取决于该计划下的银贷款规模，前尚未可知。如果贷款规模太，或将有更多投资级地产债承压。但收益地产债的进步下空间可能很，因为它们的价格已经处于极低平，且许多地产债正在进展期。22023 年中资地产板块基本中国房地产业基本疲软，需要

2、政府提供持中国房地产业疲软的基本或是促使监管机构采取重措施，以确保业稳定健康发展的关键原因。在融资渠道减少的情况下，最新出台的包括持银贷款和信托展期的系列举措或有助于缓解地产商的现消耗。延房贷还款期限有望令购房者重拾信。信状况改善是销售复苏的前提若中国政府最新出台的系列持措施（包括银贷款、信托展期以及 2,500 亿元币的在岸债券发计划等）能够改善地产商的信状况，延房贷还款期限也能重振购房者信，则中国的房地产合约销售可能会迎来显著复苏。更重要的是，若政府决意提供持，政策度还有望加。早先的个别举措已推动 9 的全国合约销售较 8 增了 15%。前九个的累计销售下降了 28%。10，光等困境地产商

3、的销售较 9 幅增。时代中国和融信中国也出现了明显的环复苏。从累计销售情况来看，只有越秀实现了 12%的增；但其 10 销售较 9 下滑了 31%，可能已经 顶。全国房地产销售增Source:China NBS,Bloomberg Intelligence3若政府持，现覆盖率恐将继续下滑如果政府不给予充分持，多数地产商的整体现覆盖率可能会在 2023 年进步下降。虽然部分地产商的现覆盖率或勉强以保证交房，但如果找不到其他再融资渠道，它们恐将偿还债务。投资级发的现短债为两倍左右，或有望评级较低的同业维持更时间，但若动内部资源偿债，久久之，它们的现平也会下降。随着 2023 年有更多债务到期，现压

4、将进步加重，部分现可能存放在托管账户，法动。鉴于 BB 级房企利资本市场融资的能较弱，其现消耗速度可能更快。B 级地产商的现覆盖率已经很低，约为0.5 倍，因此更有可能进债务展期。现短债（倍）Source:Company Filings,Bloomberg Intelligence4尚未公布 2022 年上半年业绩的 地产商Source:DDIS,Bloomberg Intelligence若指引，债务展期进展或较为缓慢政府为确保房地产业平稳健康发展采取的举措分重要。房地产业的债务展期恐进展缓慢，因为全球经济可能会在 2023 年陷衰退，业务前景可度较低。在制定债务展期计划之前，地产商可能需要

5、先对销售数字进预估。些地产商似乎法确定债务规模，因为它们尚未公布上半年 业绩。在 20 多家违约房企中，仅富地产和华南城成功完成债务展期。恒或临巨挑战，该公司有 14只功夫债及各种融产品。佳兆业和花样年虽然收规模较低，但度依赖功夫债，规模约占总债务的半。融创有 12 只未偿功夫债。政府的债券融资持举措将缓解对杠杆率的担忧政府 2,500 亿元币的债券持计划有望为优质地产商提供融资渠道。从净负债与调整后 Ebitda的率来看，上半年该业企的杠杆率将导致其 2023 年再融资成本上升，再融资难度加。投资级地产商（平均杠杆率为七倍）可能也不例外。平均售价下滑和施成本上升是削弱调整后Ebitda的两个

6、主要因素，不过，销售下滑可能会降低债务融资需求。在疲弱的再融资环境中，实较强的地产商更倾向于节约现于偿债，不是从实较弱的地产商中收购项，这加剧了低评级地产商资产处置计划的资紧张程度。尽管如此，监管机构最新的计划可能有助于缓解部分再融资担忧。净负债与调整后 Ebitda 的率（倍）Source:Company Filings,Bloomberg Intelligence5中资地产债 2023 年展望技术级市场疲弱及到期债券增加导致中资地产商险上升中资地产商的再融资缺可能因级市场活动疲弱和到期债券增多扩。在岸债券发趋于正常，原因很有可能是为避免违约及确保交付进的债务展期。即使将展期包括在内，功夫债