1、1中 泰 证 券 研 究 所 专 业 领 先 深 度 诚 信证券研究报告2 0 22.1 2.2 7从供给，到需求房地产行业年度策略陈立S李垚S2核心观点核心观点2022年来，房地产行业企业流动性压力不断增加的背景下，持续的降价销售与缩减拿地，不断冲击商品房及土地市场，违约风险进一步向高评级优质房企扩散，以及商品房销售持续探底的过程中，房地产调控政策在供应及需求两端持续宽松。展望2023年，房地产市场的主要矛盾，已经由过去企业主、被动缩表带来的整体行业收缩，转向需求侧。然而，核心与非核心城市在需求侧所面临的问题却差异较大。核心城市在房企采取聚焦策略后，商品房的供应持续大幅增长需要有效的需求侧政

2、策配合；而非核心城市，在市场库存较高的背景下，需求侧所面临的核心问题在于交付、收入与房价预期的修复。从行业的变化到企业的转变，我们认为，在目前政策环境下，房地产行业整体景气度下行压力仍存，尤其在当前拿地不足传导至2023年上半年优质供应不足的背景下，需求端政策仍需前置发力，扭转市场供需双方面预期的同时，前置扭转下半年市场下行趋势。在当前政策持续宽松，同时股票市场对房地产行业景气度预期较低的背景下，调控政策从供给端向需求端过度的同时，基本面边际改善的预期升温将持续驱动房地产行业股票的投资机会。风险提示：风险提示：地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时；测算偏差风险；融资政策变化；土地市场出让规则

3、变化；房地产销售政策变化。2XoWbVlYeVqRvNoM8OcM8OsQoOoMoMeRpOpNeRsRmMbRmMxOMYrRuNwMqRyR3CONTENTS目录CCONTENTS专 业 领 先 深 度 诚 信专 业 领 先 深 度 诚 信中 泰 证 券 研 究 所中 泰 证 券 研 究 所12022市场回顾41.1 20221.1 2022：从供给端开始的下行压力：从供给端开始的下行压力2022年来，房地产行业供需双弱格局持续演绎，从房企端流动性压力引发的信用危机不断传导至商品房价格及市场预期。纵观全年，由房企负债端压力导致的供应缩减，以及行业内外因素导致的需求不足，持续冲击市场预期和

4、商品房销售。降价抛售存量库存减少拿地及土储规模加快回款和资金占用开发商购房者商品房市场市场新增供应减少销售均价下降付款要求提高形成房价下跌预期推迟购房计划付款变严抑制需求成交规模下降销售回款进一步下降现金流压力增加行业困境下的负反馈机制行业困境下的负反馈机制数据来源：中泰证券研究所51.2 1.2 总量数据全面下行总量数据全面下行在供需双弱格局下，房地产市场持续下行，供应层面，开工规模2022年前11月累计下降38.9%，对应潜在的商品房供应乏力；需求层面，商品房销售面积2022年前11月累计下降23.3%，需求仍旧疲弱，房地产市场景气度持续下行。2022累计值当月值近半年单月YoY11累计值

5、YoY上月YoYpct change当月值MoMYoY2022/102022/092022/082022/072022/062022/05房地产开发投资完成额123,863-9.8%-8.8%-1.0%9,918-4.5%-19.9%-16.0%-12.1%-13.8%-12.3%-9.4%-7.8%房地产开发投资完成额:住宅94,016-9.2%-8.3%-0.9%7,496-5.9%-19.1%-15.5%-11.5%-13.5%-13.4%-9.0%-5.6%本年购置土地面积8,455-53.8%-53.0%-0.8%1,023 4.0%-58.5%-53.0%-65.0%-56.6%-

6、47.3%-52.8%-43.1%本年土地成交价款7,591-47.7%-46.9%-0.8%1,530 47.6%-50.8%-49.8%-55.4%-41.0%-33.4%-65.1%-40.4%房屋施工面积896,857-6.5%-5.7%-0.8%7,963-20.2%-52.6%-32.6%-43.2%-47.8%-44.3%-48.1%-39.7%房屋施工面积:住宅 633,916-6.7%-5.9%-0.8%5,638-20.3%-52.0%-35.2%-39.5%-50.4%-44.1%-48.2%-39.7%房屋新开工面积111,632-38.9%-37.8%-1.1%7,9