1、请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告|20262026年年0202月月0404日日优于大市优于大市房地产行业专题房地产行业专题香港楼市复苏的复盘、展望与借鉴香港楼市复苏的复盘、展望与借鉴核心观点核心观点行业研究行业研究行业专题行业专题房地产房地产优于大市优于大市维持维持证券分析师：任鹤证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷证券分析师：王粤雷010-880053150755-S0980520040006S0980520030001证券分析师：王静证券分析师：王静021-S0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告统计局 2

2、025 年 1-12 月房地产数据点评-2025 年以基本面下行落幕，关注 2026 年初地产积极信号 2026-01-23统计局 2025 年 1-11 月房地产数据点评-销售量价持续下行，投融资指标加速下跌 2025-12-16数据背后的地产行业图景-关注非热门城市的新房供需新格局 2025-12-08统计局 2025 年1-10 月房地产数据点评-地产基本面趋势下行，高基数影响逐渐显现 2025-11-15房地产行业 2026 年度投资策略-止跌之路：收入、预期、外力2025-11-05长周期视角下长周期视角下20252025 年香港楼市复盘。年香港楼市复盘。2025 年香港私人住宅成交

3、量+21%，为2013 年以来的第二高水平，连续两年规模上涨；价格指数自3 月确认底部后连续三个季度企稳回升，较底部回升4.8%，全年+3.3%；租金指数全年+4.3%，已超过2019 年达到历史新高。本轮复苏呈典型的本轮复苏呈典型的“量在价先量在价先”，成交量处于历史高分位，价格较2021 年9 月的历史高点仍有大约25%的回撤，目前大约在2016 年三季度的位置水平。比较1997-2003 和2021-2025 两轮下跌周期，前者属于前者属于“资产泡沫破裂资产泡沫破裂+本本地金融危机地金融危机”，为极端信用收缩情形，后者属于对后者属于对“估值回调估值回调+宏观利率变宏观利率变化化”的反应的

4、反应。由于下跌原因的不同，两者回撤时间、跌幅、冲击力等方面均有差异，前者回撤周期69个月，跌幅达66%，后者回撤周期42 个月，跌幅达28%。2021-2025 下跌周期显然更加温和，且目前复苏周期“政策+利率+需求+内地红利”的共振幅度小于2003 年，我们预计中期内香港房地产市场的复苏将我们预计中期内香港房地产市场的复苏将不会复制不会复制2003-20082003-2008 年的修复幅度年的修复幅度，判断本轮修复短期是否可以持续则需密需密切关注后续宏观环境和利率变化的不确定性切关注后续宏观环境和利率变化的不确定性。20252025 年香港楼市何故止跌回稳年香港楼市何故止跌回稳。需求端政策放

5、松需求端政策放松：可以概括为在高利率与价格下行压力下，以“撤辣+按揭松绑+人才优惠+精准减税”为主的需求端放松。核心目标是通过减少交易成本及释放优惠，托底刚需与新来港人才的置业预期。租金回报率反超房贷利率租金回报率反超房贷利率：香港私人住宅租金已回到甚至超过2019 年高点，推动租金回报率显著修复，5 月HIBOR 大幅下降导致香港房贷利率走低，租金回报率大于房贷利率带来了成交放量与房价止跌，是本轮香港楼市企稳的主传导链条。人口流入和收入提升带来需求托底：人口流入和收入提升带来需求托底：截至 2025 上半年香港常住人口增速已环比转正，人才计划有效逆转了三年净流出趋势，2024 年和2025

6、上半年香港私人住宅成交中，内地买家购买占比分别为25%、24%，远远高于2021-2023年的占比。自2023 年末，香港家庭月收入中位数保持在3 万港元左右，较2021-2022 年提升约10%，收入提升也带来了需求托底的保障。对内地的借鉴意义。对内地的借鉴意义。本轮内地房地产下跌的原因可以概括为本轮内地房地产下跌的原因可以概括为“长期需求长期需求拐点拐点+短期信用收缩短期信用收缩”双击供需两端，并在预期恶化和负向反馈中被不双击供需两端，并在预期恶化和负向反馈中被不断放大断放大，所以和香港两轮下跌周期不同的是，本轮内地房地产下跌将是本轮内地房地产下跌将是漫长的，但跌幅大概率不会复制漫长的，但