1、西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 房地产研究团队房地产研究团队 池天惠池天惠/刘洋刘洋 2022年年12月月 2022年地产及产业链行情分析 地产板块及产业链投资策略 1：基本面和两阶段政策放松梳理 行业当前基本面梳理 两阶段政策放松梳理 2：3-5月和11-12月两轮行情对比 三类企业行情复盘 两轮行情对比总结 3：地产产业链投资策略 建筑/建材/家电/轻工投资策略 物业板块投资策略 4：投资建议 1 目录 ZV8VrUoUdUoWoN7NaO9PmOnNsQnPlOmNoMkPsQpN6MmNqQxNpPsOuOmPtM基本面和近期政策梳理-基本面 1 数据来源：统计局，西南证券整

2、理 11月销售降幅持续增大。2022年11月商品房销售面积10071万平，销售金额9816元，同比分别下降33.3%和32.2%，降幅较10月分别扩大10.1pp和8.5pp。累计来看，1-11月商品房销售面积121250万平，同比下降23.3%，商品房销售额118648亿元，同比下降26.6%，降幅较累计1-10月分别扩大1.0pp和0.5pp。下半年以来，市场整体进入筑底阶段，销售降幅自9月以来出现连续2个月的扩大，回暖仍需要时间。地产开发投资额降幅扩大，土地投资仍然低迷。2022年11月地产开发投资额9918亿元，同比下降19.9%，降幅较10月扩大3.9pp，累计来看1-11月地产开发

3、投资额123863亿元，同比下降9.8%。受新房销售下滑以及拿地缩量影响，房企新开工意愿较低，11月新开工面积7910万平，同比下降50.8%，今年以来一直维持在较低水平。竣工端在保交付等政策支持下，下滑幅度较小，但9月以来降幅有扩大趋势，11月竣工面积9144万平，同比下降20.2%。11月土地成交额1530亿元，同比下降50.8%，土地投资仍较为低迷。图：11月商品房新开工面积同比-51%图：11月商品房销售金额同比-32%2 图：11月土地成交价款同比-51%图：11月商品房竣工面积同比-20%-16.3 -17.8 -19.3 -26.2 -46.6 -37.7 -20.8 -28.2

4、 -19.9 -14.2 -23.7 -32.2 -50-40-30-20-10005000100001500020000250002021/112021/122022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11商品房销售金额当月值（亿元）商品房当月销售金额同比增速（%）-21.0 -31.1 -12.2 -22.2 -44.2 -41.8 -45.1 -45.4 -45.7 -44.4 -35.1 -50.8 -60-50-40-30-20-1000200040006000800010000120001400016000

5、180002021/112021/122022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11商品房新开工面积当月值（万平）商品房新开工面积当月同比增速（%）24.2 -4.2 -26.7 -0.7 -28.3 -40.4 -65.1 -33.4 -41.0 -55.4 -49.8 -50.8 -80-60-40-20020400500100015002000250030003500土地成交价款当月值（亿元）土地成交价款当月同比增速（%）15.4 1.9 -9.8 -15.5 -14.2 -31.3 -40.7 -36.0 -

6、2.5 -6.0 -9.4 -20.2 -50-40-30-20-1001020050001000015000200002500030000350002021/112021/122022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/11商品房竣工面积当月值（万平）商品房竣工面积当月同比增速（%）基本面和近期政策梳理-政策梳理（两阶段）1【3-5月政策密集发布期】以博弈需求端政策为主：以刘鹤金委会为起点（银保监鼓励开展并购贷，财政部表示年内不试点房产税）；3.17-4.10主要是部分城市降低首付（南宁/兰州）及房贷利率下降（苏州/