1、1城市服务物 管 行 业 新 趋 势上海楷林楼宇科技研究院 上海楷林楼宇科技研究院 产业研究中心23上海楷林研究院全 称“上 海 楷 林 楼 宇 科 技 研 究 院”（统 一 社 会 信 用 代 码：52310000MJ4930677N），是上海市科学技术协会主管的民营非企业组织，是楷林控股面向未来的重要组成部分。上海楷林研究院聚焦于商务空间研发，开展楼宇相关的前瞻性理念、技术研究与咨询，围绕“打造美好商务空间”，助力楷林持续提升高端商务产业项目的研究策划、设计建造、运营资管、物业管理的全周期服务能力。同时，上海楷林研究院还与国内外知名咨询研究机构合作，开展高品质商务及产业空间的标准认定体系的

2、研究，致力于打造高端、绿色、智慧型建筑或园区，搭建高效商务产业的协同创新平台，树立国际领先的商务项目标杆。地址：上海黄浦区斜土东路1 2 8 号邮箱：w a n g s i j i a k i n e e r.c o m电话：0 2 1-3 5 3 6 3 0 1 645一、物管行业发展迅速，但竞争日趋激烈 6二、城市服务，大物管时代的新赛道 8 （一）背景：城市服务成为新型城镇化建设的关键一环 8（二）驱动因素 101、政府 102、物管企业 12（三）城市服务主要内涵与代表性企业 14（四）市场：短期盈利弱，但收入规模可观 15（五）挑战 17三、案例 18（一）万科“万物云城”，物业城市

3、管理品牌 181、城市空间整合服务产品内容 222、承接方式 243、珠海横琴物业城市项目 27（二）保利物业“镇兴中国”：镇域全域管理模式 301、基本模式与主要服务内容 302、保利物业天凝镇全域化公共服务管理项目 34（三）碧桂园碧桂园服务“城市共生计划”381、基本模式与主要服务内容 382、开原市城市服务一体化项目 403、其他城市项目：主要还以环卫为突破口 41（四）案例比较总结 43四、启示 4667一、物管行业发展迅速，但竞争日趋激烈2020年将成为物企上市“大年”，新上市10家，总量44家，数量将创历年最高；截止 2018 年物业管理行业整体在管面积已达到 279.3 亿平方

4、米，经营收入达到7043.6 亿元。其中，2013 年2018 年物管行业管理面积年复合增长率为 12.5%，行业收入年复合增长率为 14.7%。预估未来有 2 万亿以上的市场。2014 年-2020 年物管企业上市公司数量城市服务物管行业新趋势然而，今年 10 月成功上市的 4 家物企，有 3 家股价破发，其中 10 月 22 日成功上市的第一服务上市首日跌约 27%，刷新纪录。种种迹象来看，未来物企的角逐将进入白热化，能够获得资本关注的核心物管股数量有限，企业的实际运营能力将影响资本市场的表现。物业行业管理面积及增速89二、城市服务，大物管时代的新赛道（一）背景：城市服务成为新型城镇化建设

5、的关键一环2014 年“新型城镇化”首次写入政府工作报告以来，关于城市治理的表述持续出现，从最初的让城镇“宜业宜居”，到治理“城市病”，到 2018 年首次提出“精细化服务”，再到 2020 年首次提出“大力提升县城公共设施和服务能力”，对于地方政府城市治理水平的要求愈加突出。“以人为核心的新型城镇化”，这意味着国家会在坚持区域协调统筹的基础上，尽量好地提供各类公共服务，满足城镇化后居民的需求。为推进城市治理体系和治理能力现代化，2017 年两会上，习总书记提出了“城市管理应向绣花一样精细”的总体要求，多个城市也相继出台了相关政策推动城市精细化管理落地，“城市服务”也应运而生。城市服务物管行业

6、新趋势在此之前，城市治理的权利一直都在政府手中，但随着“放管服”的持续推进，政府在精细化管理的进程中，其管理粗放、信息化滞后、人手不足、成本高昂等问题越来越突出。而物业服务企业由于经过近几年的发展，已经承担了部分社区治理和公众业态服务、后勤服务等政府性工作，服务体系较为成熟，具备了承接城市管理的基本素质，基于“专业机构做专业的事”的原则，物业服务企业迎来了新的历史契机。表：政府工作报告关于城市治理的表述1011（二）驱动因素城市服务的兴起，是物业企业主动拓展业务边界，挑战更复杂业态的结果，也是政府需求与企业能力匹配的结果。1、政府（1）引入强大市场力量，协同改善城市治理，解决传统城市治理存在组