1、本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 中国金茂（0817.HK）深度报告 央企资源推动双曲线发展，多业务支撑地产赛道 2022 年 12 月 14 日 央企背景保驾护航，“新中化”资源助力公司协同开发。中国中化与中国化工联合重组后，金茂的资源协同优势进一步强化，在城市运营项目获取、产业资源落地、物业业务协同等方面落地多项成果。深耕城市运营及物业开发，“双轮两翼”多元化发展创新业务。（1）2016-2021 年公司营收年复合增长率超 25%，2022H1 营收 287.45 亿元，同比提升1%，其中城市运营及物业开发占总营收 87%。（2）公司坚持以城市运

2、营为“第二增长曲线”，已在一二线城市成功打造 34 个项目。2022H1 新增二级项目中城市运营贡献率达到 48%，良好的政企合作有利于获取低价土储。（3）旗下的物业管理公司金茂服务营收快速增长，截至 2022H1 在管面积为 4550 万平，对应营收约 10.97 亿元。此外，金茂已孵化形成金茂绿建、金茂资本、金茂云服等创新业务单元。销售排名再创新高，公司土储充沛优质。（1）公司 2021 年全年录得销售金额 2356.03 亿元，同比增长 1.9%。尽管 2022 年 1-11 月合约销售金额仅达1374.8 亿元，同比下降 35.7%，销售排名同比去年上半年提升 4 个名次至第 11位。

3、（2）较大体量的已售未结项目具备业绩增长空间，2022H1 合同负债及预收款 869.65 亿元，是当期营收 3 倍，销售回款率 105%。（3）公司稳健拿地，2017年以来每年新增二级土储建面 1000 万平以上，2021 年末总土储 9323 万平，对应货值可覆盖全年销售约 4 倍。2022 年共拿地 10 宗，总规划建面 125 万平米，均布局在一二线城市。负债结构不断优化，融资成本逐年降低。（1）2022H1 公司剔除预收账款后资产负债率为 68%，净负债率为 73%，现金短债比为 1.2，保持“三道红线”全绿。（2）公司持续优化债务结构，一年内到期债务占比仅 24.6%，信用债、海外

4、债大部分于 2025 年后偿还。（3）融资成本自 2018 年持续降低，2022H1 获取多笔低息融资，平均融资成本仅 3.8%，创历史新低。投资建议：母公司端：公司作为“两化合并”后集团唯一上市的房地产开发公司，拥有丰富的产业资源及商业资源；融资端：融资政策“三支箭”在 11 月相继发出，公司将受益于宽松的融资环境，叠加央企优势将获取更低成本的融资；销售端：客户对央企产品交付信心较为充足；投资端：目前土拍市场拿地成本普遍较低。预测公司 2022-2024 年营业收入达 866.68 亿元/890.99 亿元/935.99亿元，2022-2024 年 PE 倍数为 5.7/3.6/3.4。随着

5、融资政策宽松、需求端逐渐修复，我们认为公司无论在开发能力还是拓展能力方面均具备较大优势。首次覆盖，给予“推荐”评级。风险提示：市场恢复速度不及预期；城市运营项目拓展不及预期；政策兑现不及预期；销管费控制不及预期。盈利预测与财务指标 项目/年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元）90198 86668 89099 93599 增长率（%）50%-4%3%5%净利润（百万元）4690 4322 6849 7203 增长率（%）21%-8%58%5%每股收益（元）0.37 0.32 0.51 0.54 PE 6.5 5.7 3.6 3.4 PB 0.6 0.5 0.4

6、 0.4 资料来源：Wind，民生证券研究院预测；（注：股价为 2022 年 12 月 09 日收盘价，汇率 1HKD=0.90RMB）推荐 首次评级 当前价格：1.64 元 分析师 李阳 执业证书：S0100521110008 电话：15270997227 邮箱：liyang_ 研究助理 陈立 执业证书：S0100122080002 电话：18817507365 邮箱：chenli_yjmszq,com 中国金茂(00817)/地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 央企血统纯正，稳定管理助成长.3 1.1 母公司中化万亿航母再起航，金茂