仲量联行&瑞安房地产：2022瑞安“城中村”发展实践研究报告（47页）.pdf

1、上海|2022年7月瑞安“城中村”发展实践研究“城中村”是城市快速发展中以集体用地为主要形式，发展滞后的“伤疤”地区，承载着改善民生、提升区域发展的重要使命。存量时代，“城中村”作为城市更新的重要组成，越加受到市场关注，“人民城市人民建”的理念下，“城中村”改造提速势在必行。然而其周期长、投入大、利益主体复杂等特点又令众多社会资本望而却步。“十四五”开局，共同富裕、文化自信、生态文明建设等高质量发展新时期目标对“城中村”改造提出新要求，进一步激发各界对于“城中村”改造模式的热烈探讨。在过去20余年摸着石头过河的改造过程中，全国各地涌现了不少对于“城中村”改造重、难点突破的亮眼举措。而其中，蟠龙

2、天地作为瑞安在上海的“城中村”改造实践，通过整体规划、全程参与、严控流程、文化重塑等手段的综合运用，推动多方共赢，不仅实现了人居环境与区域面貌的提升，更展现了新阶段下对于人文环境、区域价值、公共利益综合提升的更高要求内涵。通过深入探究蟠龙实践背后的开发故事，本研究旨在为市场总结“城中村”改造成功经验，并为未来“城中村”难点挑战的解决提供思路与启发。前言01发展背景041.宏观视角052.城市视角0902 上海实践131.上海“城中村”概况142.“城中村”改造痛点153.应对挑战1703 趋势洞察191.政策、学术、市场趋势202.“城中村”改造六大核心关注21目录04瑞安实践221.蟠龙缘起

3、222.规划先行263.高效统筹284.尊重人文355.长期主义4005未来展望43蟠龙公园效果图瑞安“城中村”发展实践研究|301发展背景回溯中国“城中村”二十余年发展历程，从宏观与城市视角项下，通过政策、实践、学术三个维度的综合洞察，我们认为中国“城中村”改造实践总体呈现三大特征：从阶段来看，改造重点逐渐由关注“空间载体”到关注“人”的转变，高质量发展转型背景下，更关注对于区域价值、生态环境、人文挖掘等多维度的综合提升；从分布来看，珠三角地区由于土地紧张，改造实践发展较早，市场较为活跃，政策层面的法律法规相较于其他地区也更为完备；从手段来看，尽管各地“城中村”改造背后的初衷不尽相同，但从求

4、同存异的视角，保持政策的灵活性、精细化管理、鼓励多方参与依然是成熟市场可为其他地区提供的宝贵经验。4|瑞安“城中村”发展实践研究1.宏观视角：“城中村“改造背景中国城市的发展与空间拓张，是以土地的非农使用作为前提的。相较于利益关系复杂的宅基地、集体建设用地而言，广大的地方政府在城市的发展过程中几乎都选择了更为经济的村庄外农用地1。于是，一个个村落便在城市不断的征地扩张中，在空间意义上成为了城市的一部分，被城市所包围，也被暂时遗忘。其中，有的村落持续着朴素的生活方式，也感受着周围都市生活带来的反差；也有的村落积极参与进城市化的浪潮，试图分享城市发展带来的福利红利。或深或浅，这些村落都与城市形成了

5、联系，形成了“是村非村”、“是城非城的“城中村”2。然而“城中村”的自我生长终究是非官方、非可持续的。随着城市化进程的加快，区域内发展不平衡的状况愈演愈烈，缺乏统一规划的“城中村”成为影响和制约城乡一体化发展的重要因素。加快推动“城中村”改造成为改善民生和城市形象、提高城市土地利用效率、完善城市功能、保障公共安全的重要工作。21 世纪始，各地政府纷纷从政策层面开始介入“城中村”改造，探索解决“城中村”存在的客观问题，并在改造主体、改造方式等方面做出了各种尝试。2013 年，国务院出台关于加快棚户区改造工作的意见标志着国家正式将“城中村”改造纳入棚户区改造的范围内。紧接着，国务院国家新型城镇化规

6、划（2014-2020 年）的出台，明确了“城中村”改造对于新型城镇化的重要意义。在土地改革进程中，也有“城中村”的身影，国家积极推进集体用地入市，强调征地必须符合公共利益，更加体现新时期的高质量发展对“城中村”改造提出的更高要求与期望。宏观背景参考资料1 何力武（2017）2 卢福营（2017）瑞安“城中村”发展实践研究|51.宏观视角：政策沿革中央启动保障性安居工程住房城乡建设部等七部门联合发布关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知国务院 关于加快棚户区改造工作的意见国务院国家新型城镇化规划（2014-2020 年）关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见国务