地产青铜时代（四）：地产救助的底层政策逻辑-221117（18页）.pdf

1、本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 地产青铜时代（四）地产救助的底层政策逻辑 2022 年 11 月 17 日 过去两年，房地产政策收紧，地产迅速降温，市场持续低迷。市场一直期待地产政策放松，然而零星政策一直无法显现效果，市场预期反复波动。直至今年 11月，民企融资“第二支箭”再次点燃市场热情。本轮地产面临的复杂度空前，市场深知本轮地产救赎之路蜿蜒曲折。展望未来，我们如何把握地产政策底层逻辑，从而有效展望未来地产政策的具体落地路径？首先我们需要熟悉中国地产调控的演绎脉络 历史上地产经历多轮调控。这一轮又一轮的地产调控，暗含三条主线：调控对象从总量房地产

2、市场，逐渐深化至结构性的房地产行业。政策着力点从抑制需求扩展到限制价格，逐渐形成“量价并控”的局面。调控操作越发差异化、结构化、精细化，甚至拓展到企业层面调控。三条主线体现地产调控的两个政策导向。调控着力点，从居民需求端控制转向地产企业端调控。调控目的，从平滑行业周期波动转向引导产业去金融化。本轮地产之所以超额承压，缘起多重压力之下供需共振 熟悉调控演绎脉络之后，我们能够更好理解本轮地产承压的原因以及症结所在。本轮地产政策收紧始自 2020 年底。相较以往，本轮地产调控存在三点明显差异：第一，地产收紧力度超越以往。不论是首付比，还是房贷利率，亦或房企融资限制，本轮政策收紧力度明显超过往年。第二

3、，地产收紧涉及范围超越以往。居民信贷额度控制、银行信贷限定、因城施策提高指导价等多重措施。既有数量限定措施，又有价格指导政策；既涉及居民和房企，也涉及银行和地方政府；既有市场化的利率引导，也有行政指令划定。第三，地产收紧的介入深度远超以往。本轮地产调控动用高频度、指标化、精细化（因企施策）约束房企融资、拿地、销售的各个环节，直指房企降杠杆。多重政策共振之下，地产收紧效果十分明显。不仅房企杠杆得到控制，地产销售、拿地、融资，几乎所有环节都快速下滑。认识到这一点之后，我们便能理解为何这一轮地产承受的压力远超以往。托举地产，后续不仅需要更大力度的政策调松，还需要多维度政策放开。纾解本轮地产压力，后续

4、政策或持续在三个方面发力 其一，保交付稳定居民购房预期。打消居民对交付的忧虑，这一点对三四线地产市场尤为重要。我们预期未来或有更多保交付的纾困政策出台。其二，放松房企融资缓解房企流动性，后续或有更多融资放松。从定向贷款、纾困基金，到 9 月央行推出保交楼专项 PSL，再到 11 月初民企融资“第二支箭”扩容。目前房企经营与房地产市场尚在正常化修复过程中，融资放松政策覆盖的企业与项目尚且有限。未来我们或可期待更多、更大力度的针对民营房企的融资放松。其三，刺激需求打破负循环机制，尤其刺激重点区域房地产市场需求。销售回款可以说是房企最重要的流动性来源。居民销售回归的前提则是地产价格正常化。地产具备极

5、强“买涨不买跌”金融属性，房价跌幅不止，居民预期很难好转，地产销售难言起色。目前市场格局下，已经放松的低能级城市效果有限，未来或将迎来高能级城市与重点区域的房地产市场放松。地产去金融化仍是长期政策调控的主要方向 引导地产行业走出高杠杆、高周转、高金融属性模式，走向更加可持续的健康发展模式，这是本轮地产调控的初衷所在。调整房企高杠杆、高周转、“囤地”的开发运行模式，重塑行业格局，压降地产的金融属性，这或许是未来地产长期政策的主线。未来或将迎来更多中长期地产政策，2023 年我们对此拭目以待。风险提示：疫情发展超预期；经济趋势超预期；稳地产政策不及预期。分析师 周君芝 执业证书：S01005211

6、00008 邮箱： 研究助理 游勇 执业证书：S0100122070037 电话：17342022779 邮箱： 相关研究 1.宏观事件点评：本轮地产政策救助的未尽之路-2022/11/15 2.全球大类资产跟踪周报：国内外风险资产热度持续-2022/11/13 3.宏观事件点评：三个关键数据的拐点意义-2022/11/12 4.美国 10 月 CPI 数据点评：海外风险资产“反转”了吗？-2022/11/11 5.民营企业债券融资工具点评-民企融资“第二支箭”意在地产-2022/11/10 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 引言