滨江集团(002244)-A股公司更新报告：盘踞中国硅谷修复先看滨江-260116（5页）.pdf

1、证券研究报告|公司更新|房地产开发 http:/ 1/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 滨江集团(002244)报告日期：2026 年 01 月 16 日 盘踞中国硅谷，修复先看滨江盘踞中国硅谷，修复先看滨江 滨江集团更新报告滨江集团更新报告 投资要点投资要点 一句话核心推荐逻辑一句话核心推荐逻辑：科技新财富，滨江先修复 超预期逻辑超预期逻辑 滨江集团的核心主业是销售中高端改善型住宅，自创立以来长期深耕杭州、辐射长三角，在杭州及周边地区有较强的品牌影响力。2022-2025 年，滨江集团逆势扩充土地储备，销售总额维持在 1000+亿元的规模，跻身前十大房企。我们认为，2026 年滨江集团超

2、预期的逻辑主要体现在以下几点：1.科技聚集滨江，人才增长领先：科技聚集滨江，人才增长领先：杭州市滨江区是国家高新技术产业开发的热土，吸引了互联网、数字经济、安防、金融科技以及生物医药等前沿领域的优质企业，包括阿里巴巴、网易、海康威视、华为、蚂蚁集团等。根据猎聘 AI 科技人才发展报告，2025 年 AI 技术新发职位（人才需求）整体增长显著，为 37.56%。其职位遍布各个行业，其中互联网、电子/半导体/集成电路、计算机软件占比位居前三。杭州位列 AI 技术岗位城市No.4。2025 年 1 月-7 月，50 万元年薪以上的 AI 技术岗占比高达31.38%，远超全行业（6.47%）、互联网行

3、业（18.47%）和 AI 行业（15.80%），职位数量同比增长为 39.82%。在北京、上海、深圳和杭州的50 万元以上 AI 技术职位增速上来看，深圳以 62.63%的增速遥遥领先；杭州以 32.39%的增速位居第二，投递杭州 AI 技术岗的人次增长率超 93%。2.杭州滨江板块已具备企稳特质，待进入修复阶段杭州滨江板块已具备企稳特质，待进入修复阶段：根据冰山指数，杭州滨江区二手房成交价格指数在 2025 年已形成横盘走势，杭州挂牌量 2025 年8 月以来持续稳步下降。相较杭州其他板块和其他一线城市板块二手房房价走势来看，我们发现杭州滨江板块在 2025 年已体现出较强的保值性能。中长

4、期供给端来看，杭州供给偏谨慎，助力核心区房价筑底修复。根据2025 年杭州市建设用地供应计划，杭州市供地要求“严控增量，盘活存量”，“严格控制新增建设用地规模”。2025 年杭州市供地计划中滨江区占地面积比重仅为 4.24%。3.“滨江板块滨江板块”含量高，货值充裕，有望率先迎修复：含量高，货值充裕，有望率先迎修复：2025 年杭州涉宅土地出让金额为 1420 亿元，滨江集团投资全口径金额 470 亿元的占有率达33%，新增货值全口径 850 亿元。根据滨江集团拿地公告和 2025 半年报，我们认为滨江集团具有两大亮点 1）2021 年及以前的房地产项目已销售殆尽，公司项目销售流速健康，历史包

5、袱几乎没有，公司利润率风险相对竞争对手明显较小；2）滨江板块辐射范围内项目充裕，我们梳理出滨江集团在建和可售项目中位于滨江板块辐射范围内的有 8 个项目，估算货值 300+亿元（全口径），销售净利润率 10+%，高于 2025 年公司中报净利润率。结合以上分析，我们认为滨江集团土地储备优质、减值压力小、滨江板块基本面率先修复有望带动公司去化率和利润率的双重提升。超预期的驱动因素是什么？超预期的驱动因素是什么？1.收入决定购买力，科技城市潜力大：收入决定购买力，科技城市潜力大：我们在从三国个税收入视角看房价支撑的报告中深度剖析了支撑房价的底层逻辑资产价值取决于能够产生多少现金流，住宅的现金流是租

6、金，而租金和整体居民收入水平挂 投资评级投资评级:买入买入(维持维持)分析师：杨凡分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 基本数据基本数据 收盘价￥9.89 总市值(百万元)30,772.18 总股本(百万股)3,111.44 股票走势图股票走势图 相关报告相关报告 1 营收同比高增，拿地力度加大 2025.04.30 2 深耕浙江，不失桑榆 2025.02.21 3 好风凭借力，扬帆正当时 2024.07.10 -7%4%15%25%36%47%25/0125/0225/0325/0425/0525/0625/0825/0925/1025/1125/1226/01滨江集团深证