房地产行业：新天下新玩家-20221107（18页）.pdf

1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2022.11.07 新天下，新玩家新天下，新玩家 谢皓宇谢皓宇(分析师分析师)郝亚雯郝亚雯(分析师分析师)白淑媛白淑媛(分析师分析师)010-83939826 010-83939776 021-38675923 证书编号 S0880518010002 S0880518010005 S0880518010004 本报告导读：本报告导读：至今，至今，房房地产的核心竞争力，依然是信用能力，地产的核心竞争力，依然是信用能力，2022年，在行业减速的情况下，开始年，在行业减速的情况下，开始出现了产业链玩家的互相渗透，楼市新玩家开始逐步涌

2、现，重新划分万亿级市场出现了产业链玩家的互相渗透，楼市新玩家开始逐步涌现，重新划分万亿级市场。摘要：摘要：楼市增速放缓，带动整个产业链发展减速，各个环节，尤其是建筑和楼市增速放缓，带动整个产业链发展减速，各个环节，尤其是建筑和T TODOD 规划方和房企开始互相渗透，新玩家逐步涌现规划方和房企开始互相渗透，新玩家逐步涌现。在整体土地市场大幅下行的同时，传统民营房企拿地大幅下行，而央国企的占比大幅提升。与此同时，土地市场出现新晋玩家，包括建筑企业和城投背景的轨交公司。当前由于房企，尤其是民营房企融资受限，而央国企背景的企业融资享有优势，非地产为主业的其他行业的公司有经营性现金流支持，使得土地市场

3、出现新晋玩家，行业竞争格局开始发生改变。我们认为，未来的行业生态一定会呈现出两大特征：之一：我们认为，未来的行业生态一定会呈现出两大特征：之一：信用壁垒信用壁垒仍然是仍然是核心核心，重视，重视央企背景的新玩家，且在央企背景的新玩家，且在一二线城市已经能看见新一二线城市已经能看见新玩家占比提升。玩家占比提升。1）非房企销售占比已经提升。）非房企销售占比已经提升。2022 年上半年，核心22 城中成都、青岛、南京等 16 个城市的销售榜单中非房企占比出现提升。核心 22 城 TOP20 销售企业中，非房企公司平均销售占比约14.6%，较 2020 年提升 3.9pcts。2）在拿地市场，）在拿地市

4、场，也如此也如此。2022 年核心 22 城中城投和建筑背景的企业分别占比 26.9%和 9.4%。其中，建筑企业占比较高的城市包括济南、天津、重庆、北京和郑州。建筑企业主要是以央企为主，包括中国铁建、中国建筑、中国交建等。城投公司占比较高的城市包括武汉、沈阳、苏州、福州和成都。特征之二：特征之二：随着地产行业利润率的持续下行，低价值行业企业向高价随着地产行业利润率的持续下行，低价值行业企业向高价值行业延伸，最后形成产业链的相互渗透值行业延伸，最后形成产业链的相互渗透，并以此作为未来存量市场，并以此作为未来存量市场的壁垒的壁垒。除了非地产主业的企业进入房地产领域以外，以保利、华发为代表的企业也

5、在向产业链延伸。2020 年保利与碧桂园便已成立“保碧基金”，2022 年保利资本与皮阿诺、科顺股份等公司签订（框架）协议，拟在产业链进行投资和整合，而华发集团也战略入股维业股份。地产行业竞争格局地产行业竞争格局正在重塑进行时正在重塑进行时，市场市场加速出清的同时新玩家入加速出清的同时新玩家入场场，预计，预计 2 2023023 年销售榜单继续发生改变年销售榜单继续发生改变。随着 2022 年 10月底证监会允许非地产主业企业 A 股再融资，地产行业加速出清。继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，并持续推荐一线央国企，如保利发展、招商蛇口、万科 A 等，同时，结构性资产荒已经出现，推荐金

6、融街、中新集团等，受益中国国贸。风险提示：风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。评级：评级：增持增持 上次评级：增持 细分行业评级 相关报告 房地产市场弱复苏，格局在重塑 2022.11.01 房地产重视新玩家 2022.10.24 房地产竞争格局改变中，关注新玩家 2022.10.21 房地产土地市场低迷，央国企包场 2022.10.11 房地产9 月不金，10 月可期 2022.10.01 行业专题研究行业专题研究 股票研究股票研究 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 行业专题研究行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 目