ICCRA：2022年中国住房租赁市场资产管理报告（9页）.pdf

1、2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年中国住房租赁市场资产管理报告1中国住房租赁市场资产管理报告中国住房租赁市场资产管理报告I C C R A 住 房 租 赁 产 业 研 究 院h t t p:/w w w.i c c r a.c n2022 年2022 年2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2前不久，三只保障性租赁住房公募 REITs 的获批，打通了行业“投-融-建-管-退”的完整商业闭环。公募 REITs 既是一种金融创新工具，有助于进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道、扩大保障性租赁住房的有效投资，也是一种主动管理型工具，可助推租

2、赁住房项目实现资产管理目标。资产管理的概念最早产生和应用于金融领域，而后延展至持有运营的不动产领域。在不动产领域，资产管理的目标是实现资产或资产包的保值增值。通常，资产管理目标是站在资产持有方（产权方）角度确立的，并通过运营管理方，以及物业管理公司（如有）共同实现。为此，ICCRA 推出首份中国住房租赁市场资产管理报告，以期引发中国租赁住房资产管理更为深入的研究和探讨。本报告得到了大悦城控股旗下住房租赁品牌大悦乐邑的支持。大悦乐邑为本报告的研究工作提供大量的资料与素材，推动了相关观点的形成。前言前言2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年中国住房租赁市场资产管理报告3一.租赁住房的

3、资产管理目标及对行业发展的意义一.租赁住房的资产管理目标及对行业发展的意义租赁住房资产管理目标分为短期目标和中长期目标。短期目标包括：（1）通过为租赁住房量身定制合适的运营策略，以推动收入增长；（2）通过具有前瞻性的运营监督，从风险被动处理向主动识别转变，降低成本结构，实现利润最大化；（3）在力求利润最大化的同时，巩固和提升项目的品质和租户满意度。中长期目标即通过高效的资本配置和管理，优化资产业绩，提升资产价值，可以具体分解为 3 个动作：（1）通过寻找新的收入来源创造资产不断增值的机会；（2）通过资本和运营改进计划提高或优化现有的资产或资产包价值；（3）匹配恰当的融资工具，实现部分或全部资金

4、的回收和再投资。持有运营类不动产的资产管理通常会经历“投、融、建、管、退”5 个环节，并形成一整套逻辑、工具和方法论，不同的资产持有方会根据不同的情况选择合适的策略和路径。资产运营是资产管理的一个重要的环节/手段/工具，但资产运营并不是资产管理的核心。在这个过程中，还需利用各种投资手段收购或开发，或者借助资产交易市场、金融工具/资本工具进行融资和退出。为了进一步推动租赁住房资产管理的可持续发展，有效盘活存量物业、提高项目运营收益，ICCRA 将租赁住房运营数据和资产层面的数据相结合，将损益表、资产负债表相结合，从持有-运营类资产的全生命周期出发，展示了租赁住房资产管理的重要指标，以及各指标背后

5、的运营逻辑。希望通过本报告中的研究结果，为您行业带来更多启迪，并为行业各参与方未来决策提供有益的参考和有力的支持。二.中国租赁住房资产基本情况二.中国租赁住房资产基本情况ICCRA 根据长期监测的 60 余个规模化租赁住房运营机构，将我国租赁住房资产的基础情况概括为如下几个特点：多元化的产品分类及产品线设置、规模适中的建筑体量、轻中重结合的经营模式、核心城市集中布局、行业进入稳定期运营。2022 年中国住房租赁市场资产管理报告2022 年中国住房租赁市场资产管理报告4数据来源：ICCRA 统计三.中国住房租赁行业资产管理指标三.中国住房租赁行业资产管理指标对于持有运营类的住宿业态，资产管理指标

6、主要包括如下两大方面：一是与资产效率相关的指标，主要包括每房间面积、每房间平均创收、资产周转率、资产报酬率等；二是利润相关的指标，主要包括经营毛利率、息税折摊前收益率、人房比、人均创收及创利、总人力成本占比、员工离职率、每房间平均资本性支出、每房间的维修养护费、以及利润转化率等。由于我国住房租赁行业还处在发展初期，缺乏完善的指标监测体系，如资产周转率、资产报酬率等指标，由于年度平均资产总值这一指标的有效统计缺失，间接无法得到有效统计；每房间平均资本性支出、每房间的维修养护费、利润转化率等指标尚需要行业进一步发展，依赖更多项目进入翻新改造期或运营重新定位期后，才能进一步获得有效数据。目前 ICC