招商蛇口-公司首次覆盖报告：央企龙头逆周期扩张管理工具助提质增效-221024（27页）.pdf

1、房地产房地产/房地产开发房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/27 招商蛇口招商蛇口（001979.SZ）2022 年 10 月 24 日 投资评级：投资评级：买入买入（首次首次）日期 2022/10/24 当前股价(元)14.68 一年最高最低(元)17.70/9.35 总市值(亿元)1,136.10 流通市值(亿元)1,135.95 总股本(亿股)77.39 流通股本(亿股)77.38 近 3 个月换手率(%)32.46 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 央企龙头央企龙头逆周期逆周期扩张扩张，管理工具助提质增效管理工具助提质增效 公司首次覆盖报告公司首次覆盖报告 齐东

2、（分析师）齐东（分析师） 证书编号：S0790522010002 央企龙头央企龙头逆周期逆周期扩张扩张，优质土储助力盈利提升，优质土储助力盈利提升，给予“买入”评级，给予“买入”评级 招商蛇口作为资金实力雄厚的央企，在市场下行期投资力度不减，土储优质丰厚，先进管理工具助力开发运营提质增效，我们认为公司有动力和机会实现销售额增长加速，整体盈利水平得到修复。我们预计公司2022-2024年归母净利润为104.7、158.1 和 182.1 亿元，对应 2022-2024 年 EPS 为 1.35、2.04、2.35 元，当前股价对应 PE 为 10.9、7.2、6.2 倍。首次覆盖，给予“买入”评

3、级。销售增长迅速，土储优质丰厚销售增长迅速，土储优质丰厚 2017 年至 2021 年，公司销售规模快速增长，由 1128 亿元增长至 3268 亿元，市占率从 0.8%提升至 1.8%，且未来有进一步提升潜力。2022H1 公司销售金额 1188亿元，同比下降 32.9%，降幅少于 TOP100 房企平均降幅。2022H1 公司拿地 26宗，拿地金额 637.0 亿元，投销比维持在 50%以上，拿地金额保持行业前列。2022年 1-9 月公司在一线城市拿地金额 559.2 亿元，占比 54.6%，显示了深耕一线城市的决心。截至 2022H1，公司未竣工口径的土储面积 5482 万方，对应货值

4、可覆盖 2021 年全年销售约 4 倍，充裕土储为未来销售的持续增长奠定基础。多元化业务同发展，多元化业务同发展，数字化建设提升运营效率数字化建设提升运营效率 公司近年园区业务营收增速明显高于社区板块，招商积余营业收入、在管面积及数量均持续增长。公司坚持践行“三个一”工程，全面提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘水平，利润释放可期。同时公司通过两率系统动态监控，促进后期精准拿地；通过数字化建设工具覆盖项目全周期，提升运营效率。央企资金实力雄厚，盈利央企资金实力雄厚，盈利未来未来增长可期增长可期 公司作为具有央企背景的开发商，在资金来源以及融资成本上都具有天然优势。公司三道红线一直处于

5、绿档，2022H1 平均融资成本降至 4.10%，融资成本始终处于行业低位。伴随前期高价地结转完成和一二线优质土储陆续开发，在市场回暖的预期下，拥有强大资金实力央企的盈利水平未来增长可期。风险提示：风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元)129,621 160,643 189,499 217,913 243,819 YOY(%)32.7 23.9 18.0 15.0 11.9 归母净利润(百万元)12,253 10,372 10,466 15

6、,808 18,208 YOY(%)-23.6 -15.3 0.9 51.0 15.2 毛利率(%)28.7 25.5 21.6 24.5 25.6 净利率(%)9.5 6.5 5.5 7.3 7.5 ROE(%)6.7 5.5 5.0 7.1 7.7 EPS(摊薄/元)1.58 1.34 1.35 2.04 2.35 P/E(倍)9.3 11.0 10.9 7.2 6.2 P/B(倍)1.4 1.3 1.3 1.1 1.0 数据来源：聚源、开源证券研究所 -40%-20%0%20%40%60%2021-102022-022022-06招商蛇口沪深300开源证券开源证券 证券研究报告证券研究报