中国房地产市场的长期需求测算：地产下行的尽头多少亿平是终点？-221022（19页）.pdf

1、 宏观宏观报告报告|宏观点评宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 地产下行的尽头：多少亿平是终点？地产下行的尽头：多少亿平是终点？证券证券研究报告研究报告 2022 年年 10 月月 22 日日 作者作者 宋雪涛宋雪涛 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517090003 张伟张伟 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522080003 相关报告相关报告 1 宏观报告：风险定价-美股空头拥挤，更可能是熊市技术反弹-10 月第 3周资产配置报告 2022-10-20 2 宏观报告：二十大报告的九个关注点 2022-10-17 3 宏观报告：宏观-10 月社融有望维持韧性

2、 2022-10-13 中国房中国房地产地产市场市场的长期需求的长期需求测算测算 根据我们的预测结果，2022-2035 年，中国新增商品房需求将呈现“L”型的回落趋势2022-2025 年，新增商品房的需求中枢约为11.3 亿平方米，2026-2030 年约为 9.6 亿平方米，2031-2035 年约为8.7 亿平方米。2022 年，由于投机性需求集中衰退，相比于 2021 年，新增商品房需求将出现较大幅度的回落；而此后，尽管新增商品房需求仍在逐年回落，但回落的斜率将逐渐放缓。从这个角度来看，房地产短期问题的答案实际上一目了然：第一，房地产需求进入了新的周期，真实需求长期回落的情况下，小规

3、模刺激效果有限。第二，未来想要实现此前几轮放松周期的政策效果，需要比以往更大的刺激力度，相应带来的高杠杆、高房价等潜在问题也会更大，因此我们认为，再次出台大规模刺激政策的可能性有限。风险风险提示提示：户籍政策变化可能导致城镇化进程超预期；房地产政策可能超预期；文中测算具有一定主观性，仅供参考。宏观报告宏观报告|宏观点评宏观点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容内容目录目录 1.中国房地产市场的中长期需求预测模型中国房地产市场的中长期需求预测模型.4 2.需求侧变量需求侧变量.5 2.1.刚性需求预计持续回落.5 2.1.1.总人口预计 2022 年起负增长.5 2.1.2.城镇

4、化率提升预计放缓.7 2.1.3.城镇常住人口增长斜率放缓.9 2.2.人均住房面积缓慢提升，改善需求预计放缓.10 2.3.旧房更新仍有较大空间.11 3.供给侧变量供给侧变量.13 3.1.存量空置房释放供给.13 3.2.新增保障性住房.13 4.结论：房地产的中长期需求是个结论：房地产的中长期需求是个“L”型型.14 图表目录图表目录 图 1：2022 年 1-8 月新建住宅类商品房销售面积较往年大幅回落（单位：万平方米）.4 图 2：新建商品房中长期需求测算模型.5 图 3：联合国对 2022-2100 年中国总人口预测（单位：万人）.6 图 4：2021 年，中国出生率已经接近死亡

5、率，人口自然增长率仅 0.34（单位：）.6 图 5：联合国口径下的中国人口数据与统计局口径存在小幅偏差.7 图 6：中国总人口预测.7 图 7：与美、日、韩对比，中国城镇化率仍有提升空间（单位：%）.8 图 8：韩国城镇化进程经历了“加速-放缓-停滞”三个阶段.8 图 9：中国的城镇化进程已经进入了斜率放缓的阶段.8 图 10：中国城镇化率预测（单位%，中国 T0=2021 年，韩国 T0=1984 年）.9 图 11：中国城镇常住人口预测（单位：万人）.10 图 12：中国新增城镇常住人口预测（单位：万人）.10 图 13：相比于日本，中国人均住房建筑面积仍有较大的提升空间（单位：平方米）

6、.11 图 14：中国城镇常住人口人均住房建筑面积预测（单位：平方米）.11 图 15：2020 年中国存量住房房龄分布（单位：%）.12 图 16：截至 2020 年，住房来源分布情况（单位：%）.13 图 17：2022-2035 年新增商品房需求预测（单位：亿平方米）.14 图 18：2022-2035 年新增刚性住房需求测算（单位：亿平方米）.15 图 19：2022-2035 年新增改善住房需求测算（单位：亿平方米）.16 图 20：2022-2035 年新增更新住房需求测算（单位：亿平方米）.16 图 21：2022-2035 年存量空置房供给需求测算（单位：亿平方米）.17 OY