物业管理行业发展报告-PDF版

常州仲裁委员会：2026常州市信托制物业模式探索调研报告（23页）.pdf

常州市物业纠纷仲裁调处中心二二五年十二月常州市信托制物业模式探索常州市信托制物业模式探索调调 研研 报报 告告索索调研报告调研报告第一部分调研背景 （1）一、调研目的（1）二、常州市信托制物业工作推进.

2026-01-11 23页 5星级

万科公益基金会：2025零废弃办公物业实施指南（18页）.pdf

零废弃办公物业实施指南零废弃办公物业实施指南R立方R Cubic零废弃办公物业实施指南前言前言从“十三五”开始，固体废弃问题越来越得到国家的重视，“洋垃圾”禁令、垃圾分类、“无废”城市相关方案陆续实施.

2025-12-24 18页 5星级

万科集团：2025中国物业行业碳中和战略与路径报告（35页）.pdf

中国物业行业2025碳中和战略与路径报告目录前言：迈向碳中和时代的社区革命一、中国物业碳中和转型的背景及意义1.1 国家战略驱动体系1.2 全球实践启示1.3 转型核心价值二、物业行业碳中和转型的多维挑战2.1 权属矛盾引致公区排放归属难题，加剧披露基础薄弱2.2 目标体系空洞与减碳举措失衡，价值链协同不足2.3 经济周期错配与政策波动放大实施风险三、标杆企业“碳中和”实践的启示3.1万科物业的碳中和体系探索3.1.1智能降耗：科技赋能，精细管理3.1.2循环利用：资源再生，绿色循环3.1.3协同治理：共建共治，社区参与3.1.4生态固碳：绿化提升，碳汇增效3.1.5成效显著：节能减排，绿色未来3.2 万科物业特色案例3.2.1智慧低碳社区改造标杆案例：上海金色榴乡园3.2.2可持续社区标杆案例：北京西山庭院3.3 中海物业的体系化减碳范式3.4 越秀服务的双碳治理体系3.5 华润万象生活的双碳治理体系 23335777899910111212131314161617191919202123232325262728282828293030313233四、方法突破：物业公司碳核算与碳盘查方法体系4.1 核算边界创新模型4.1.1 标准遵循与基本原则4.1.2 组织边界与运营边界界定4.1.3 物理边界与运营边界的精细化应用4.1.4 创新点与价值4.2 四步排查实施流程4.2.1 盘查准备4.2.2 数据采集4.2.3 计算核证4.2.4 持续改进五、中国小区物业碳中和转型战略与路径5.1 核心战略框架5.1.1 权责重构：确立物业碳管理主体地位5.1.2 技术攻坚：物业主导的减排路径与量化目标5.1.3 金融赋能：物业自主收益机制5.2 三阶段实施路径 5.2.1 第一阶段：筑基精算（2025-2030）5.2.2 第二阶段：系统脱碳（2031-2040）5.2.3 第三阶段：净零引领（2041-2045）结语：构建责任明晰、技术驱动、多方协同的物业碳中和未来在全球气候治理加速演进与中国“双碳”目标刚性约束的背景下，城市社区作为承载超60%人口的核心载体，已成为减碳攻坚的关键战场。物业行业连接建筑运维、居民生活与城市治理，其碳中和转型不仅关乎国家战略落地，更决定着绿色低碳生活的实现路径。本报告研究范围聚焦居住类小区物业管理场景，重点覆盖多层、高层与超高层住宅社区及其配套公共空间与公共服务；不纳入产业园区、商业综合体、写字楼、政府机关、医院与高校等非居住类物业范畴，相关方法与结论不作跨业态外推。本报告立足国家政策与全球实践，剖析物业碳中和转型的核心价值与结构性难题，通过碳核算方法论突破与标杆案例实证，提出权责重构、技术攻坚与金融赋能的战略框架，旨在为行业绘制一条从碳盘查到零碳运营的科学路径，推动社区从“能耗单元”向“碳中和细胞”的跃迁，为中国城市低碳未来提供底层支撑。前言：迈向碳中和时代的社区革命2一、中国物业碳中和转型的背景及意义1.1 国家战略驱动体系中国在2020年9月的联合国大会上宣布了“2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和”的战略目标，这一承诺被写入国家政策文件，成为推动全球气候治理的关键行动。住建部随后发布的城乡建设领域碳达峰实施方案明确了强制性要求：新建住宅小区100%执行绿色建筑标准，既有社区到2025年需完成30%节能改造。北京市积极响应国家号召，推出了“绿色社区”行动计划，旨在通过三重机制加速小区物业的碳中和转型。该计划的核心机制包括：政策激励与财政支持：通过补贴和奖励措施，鼓励开发商采用绿色技术，降低改造成本。技术升级与标准强化：强制推行绿色建筑认证和节能改造，提升建筑能效和可再生能源利用。协同治理与公众参与：整合减污降碳目标，推动社区行为节能和生态保护，形成多部门联动的长效机制。北京市的行动不仅聚焦本地目标（如2025年森林覆盖率达45%），还通过试点示范为全国提供经验，体现了城市在碳中和转型中的先行作用。通过这些机制，北京市确保了碳减排与空气质量改善的协同推进，助力国家如期实现2030年碳达峰目标。1.2 全球实践启示随着全球气候变化问题日益严峻，各国纷纷采取措施推进绿色建筑和节能减排。欧盟和美国在这方面的成功实践为全球提供了宝贵的经验和启示。通过“金融工具 标准强制 市场激励”的政策组合拳，欧盟和美国不仅实现了显著的节能减排效果，还推动了绿色经济的发展，为其他国家和地区提供了借鉴。国家战略北京市行动计划2030前碳达峰2025目标：森林覆盖率45%政策激励：补贴/奖励技术升级：强制认证协同治理：公众参与新建住宅：100%绿色建筑既有社区：2025年30%节能改造2060前碳中和双碳目标住建部强制要求3欧盟通过绿色交易政策设立的绿色建筑基金（年利率0.25%）为弗莱堡沃邦社区的能源转型提供了关键支持。该社区通过三重策略实现100%能源自给：太阳能光伏系统规模化应用沃邦社区充分利用年平均太阳辐射量1117千瓦/千米的光照优势，在屋顶大规模铺设光伏板，形成社区级清洁能源网络。这些系统不仅满足居民用电需求，还将余电并入城市电网，光伏覆盖成为社区标志性景观。被动式节能建筑技术集成所有建筑遵循低能耗准则：楼高限制13米以下，确保19米以上楼间距优化采光通风；采用高性能保温外墙、智能温控系统及自然通风设计，显著降低供暖制冷能耗。建筑全过程贯彻能源自给理念，成为德国可持续社区标杆。低碳交通与资源循环体系社区通过无车化规划将汽车出行率降至21%，配套步行/自行车优先道路网络；同步建立雨水收集系统用于灌溉，生物垃圾发电厂处理有机废弃物，实现资源闭环利用。这种系统化减碳使社区在人口增长10%背景下，仍推动弗莱堡全市碳排放下降14%。欧盟绿色基金的超低利率贷款加速了上述技术落地，它覆盖了光伏设备安装、建筑节能改造及生态基础设施建设的初始成本。沃邦的实践印证了政策性金融工具的核心价值：通过降低融资门槛，推动社区级绿色技术规模化应用，最终实现零碳排放区目标。该模式已为全球城市碳中和转型提供可复制的技术-金融协同样本美国通胀削减法案则通过税收优惠政策鼓励物业安装光伏系统。根据该法案，物业安装光伏系统可享受投资额30%的税收抵免，若雇佣弱势群体承包商可再追加10%的优惠。这一政策不仅降低了光伏系统的安装成本，还促进了社会公平和就业，形成了多赢局面。通过税收优惠政策，美国推动了光伏市场的快速发展，显著提升了可再生能源在建筑中的应用比例。这一成功经验表明，市场激励措施在推动绿色转型方面同样具有显著效果。这些实践验证了“金融工具 标准强制 市场激励”政策组合拳的有效性。金融工具通过提供低成本资金支持，使得绿色建筑和节能改造项目得以顺利推进。标准强制则通过法律法规的形式，确保所有新建和改造项目都符合绿色建筑标准，从而提高了整体建筑能效。市场激励则通过税收优惠、补贴等方式，进一步降低了绿色改造的成本，激发了市场主体的积极性。41.3 转型核心价值在中国城市化进程不断加快的今天，小区物业管理的碳中和转型成为了推动绿色低碳发展的重要一环。这不仅仅是为了回应国家的节能减排号召，更是为了提升居民生活质量，实现经济可持续发展。小区物业碳中和转型在环境、经济和社会层面均展现出显著的核心价值。在环境层面，小区公共区域（包括空调、照明、电梯等设施）占据了小区总能耗的30%至50%。这些设施的高能耗不仅增加了小区的碳排放量，也加剧了城市热岛效应，特别是在夏季显得尤为突出。然而，通过合理的节能改造，比如采用高效节能的空调系统、LED照明设备以及智能电梯控制系统，可以大幅降低这些设施的能耗。据实验证明，经过节能改造后，小区的热岛强度可以降低2.3，这不仅改善了小区的微气候环境，也为城市整体降温出了一份力。在经济层面，节能改造的效益也非常明显。通过引入高效节能技术，小区的年能源消耗可以减少10%至20%。以天津的一个成功项目为例，该项目在实施节能改造后，不仅显著降低了能耗成本，还通过碳资产交易获得了额外的经济收益。具体来说，碳资产贡献了物业费外30%的营收。这一成果充分说明了能源改造不仅是一项环保举措，更是一项具有显著经济回报的投资，为物业公司和居民带来了双赢的局面。国际经验欧盟案例美国经验弗莱堡沃邦社区三大策略光伏规模化被动式建筑低碳交通金融工具强制标准市场激励安装光伏系统享受投资额30%税收减免雇佣弱势群体承包商可追加10%优惠支持机制：0.25%绿色基金政策组合拳通胀削减法案5在社会层面，节能和环境改造对居民生活质量的提升也是显而易见的。良好的环境，特别是飘尘（如PM2.5）浓度的显著降低，被证实能有效抑制儿童哮喘等呼吸系统疾病。研究表明，PM2.5每降10微克/立方米，儿童哮喘住院率可降10%-20%。以万科物业青岛玫瑰里社区为例，通过节能和环境改善措施，其环境满意度达98分（满分100）。同时，社区居民呼吸道疾病就诊率明显下降，这不仅减轻了医疗负担，提升了幸福感，也印证了改善空气质量与绿化环境对于保障居民，特别是儿童健康的直接效益。更重要的是，小区物业碳中和转型为城市的可持续发展提供了有效的路径和样板。在未来，这一转型模式将有望在更多小区推广，进一步推动绿色低碳生活理念的普及，助力实现国家“双碳”目标，创造更加美好的生活环境。转型价值环境效益经济效益社会效益公区能耗占比30-50%城市可持续发展样板热岛强度2.3能耗10-20%碳资产创收30%满意度98分疾病率67%6在“双碳”国家战略与资本市场ESG诉求的双重驱动下，内地物业行业的碳管理正从“被动合规”转向“主动管理”，但整体仍处于起步探索阶段，面临着一系列结构性问题与系统性挑战。这些挑战在老旧小区改造场景中表现得尤为突出。2.1 权属矛盾引致公区排放归属难题，加剧披露基础薄弱老旧小区改造的核心难点在于公区设备产权归属全体业主（民法典第271条），这直接导致改造决策复杂化。在深圳，一些业主由于对LED灯具更换的必要性和费用分摊问题产生了诉讼，造成了改造项目的停滞。而在北京，光伏安装项目也面临类似的问题，由于出资比例低的业主对项目的收益和费用承担不满，导致整体改造的推进困难。更深层次的是，该权属结构引发了公共区域碳排放核算边界的争议：物业公司负责运营公共设备（如照明、电梯、水泵），由此产生的能耗排放（通常属范围二）究竟应归属于实际运营的物业公司，还是产权方全体业主？这种权属与管理分离造成的责任界定模糊，是行业碳核算和数据披露的基础性障碍之一。它加剧了行业整体碳“披露有其形而未及其神”的问题：多数企业仅能（或选择）披露范围一、二排放，且关键核算依据（数据口径、边界、排放因子）不充分；范围三披露稀少（目前仅中海物业、华润万象生活、越秀服务明确覆盖部分类别），远低于国际标杆企业（普遍覆盖4项以上）。范围三统计的困难主要源于行业自身能力：能源与设备分项计量不完善、制冷剂泄漏和工程改造的资本品排放数据难以获取、缺乏统一数据字典与核证流程等。2.2 目标体系空洞与减碳举措失衡，价值链协同不足权属矛盾带来的决策困境和核算难题，间接制约了实质性减碳行动的开展与目标设定。这反映在行业“目标方向明确而抓手不足”上：约六成企业（如绿城、碧桂园服务）尚未设定量化碳目标，头部企业虽有表态（如中海、华润、越秀提出运营碳中和时间点），但普遍缺乏基线年管理、有效的强度与绝对目标组合、范围三纳入、中期里程碑及挂钩机制。同时，“减碳举措重现场改造、轻价值链协同”现象明显：主流措施集中于运营侧节能（照明、空调等）和绿电绿证采购，但对价值链上下游的撬动（如上游绿色采购标准、供应商碳减排能力建设，下游租户绿色租约与行为引导）以及对范围三关键类目（资本品、废弃物、员工通勤）的管理严重不足，远未形成国际标杆企业（如第一太平戴维斯）所实践的“SBTi路径图 独立减排路线 绿电碳汇组合”的系统性战略。二、物业行业碳中和转型的多维挑战72.3 经济周期错配与政策波动放大实施风险老旧小区改造和更深层次的减碳面临显著的经济与政策挑战。周期错配是核心痛点：如光伏储能系统平均回收期需6-8年，远超通常3年的物业服务合同周期，业主与租户对改造溢价及收益分配高度敏感，严重抑制投资意愿。此外，政策波动带来巨大不确定性，例如2023年CCER重启延迟导致北京某物业公司损失230万预期收益，凸显了碳交易机制的不成熟。同时，绿色电力交易机制（PPA）、需求响应、高质量碳抵消（如APX绿证、林业碳汇）等关键市场化工具仍在完善阶段，其可得性、价格及消纳方案对企业年度目标达成影响甚大。组织能力不足（跨区域标准化难、复合型人才稀缺）与数据核证体系缺陷（MRV机制未成惯例）进一步加剧了风险。83.1万科物业的碳中和体系探索近年来，万科物业积极践行绿色低碳战略，构建了“智能降耗-循环利用-协同治理-生态固碳”创新治理范式，力争在社区微循环中实现碳中和，成为物业服务绿色转型的标杆。3.1.1智能降耗：科技赋能，精细管理万科物业应用科技于能源管理全链条：通过太阳钟照明系统在2500余项目实现公共照明智能调控；沈阳翡翠公园地库1300盏微波雷达感应灯年节电11.3万度，成都金域名邸600盏人体感应LED灯年省电18.3万度；作为中加低碳生态城区试点示范项目，天津枫书园在地库安装了586个节能灯管（比传统灯具节能30%以上），并在园区公共区域安装了32个太阳能路灯（每个路灯日均减少约2.5千瓦时电力消耗），显著降低公共能耗；电梯能效优化以沈阳翡翠公园取消空载返基站为代表，单梯年省电730度，上海金色榴乡园电梯动能回收技术更实现能源再生；供水系统升级中，成都金润华府无负压供水改造年节电3.2万度，成都金域名邸高效节能泵单泵年省电费1.1万元。此外，智慧系统的应用显著减碳增效。无纸化的扫码通行系统和AI访客核验减少了人工干预和纸质消耗：北京万科蓝山苑人脸识别系统降低人工能耗，成都金域名邸AI访客核验实现1分钟无纸化通行。“凤梨一号”自助终端替代了传统人工窗口，降低了办公能源消耗；AI技术用于垃圾监测和智慧灌溉，进一步提升了资源利用效率。三、标杆企业“碳中和”实践的启示沈阳西盛花园地库使用雷达控制照明灯管93.1.2循环利用：资源再生，绿色循环在资源循环体系建设方面，万科物业通过垃圾分类、落叶堆肥和蚯蚓塔厨余处理等措施，实现了固废资源化处理：北京西山庭院黑水虻处理站日消纳厨余500公斤，成都金域名邸蚯蚓塔分解宠物粪便实现年减碳4.32吨，青岛城阳碟城“三明治堆肥法”年转化有机垃圾80吨产出17吨肥料。通过可回收物网络有效促进资源再利用：成都金润华府旧衣回收箱年回收2.5吨，沈阳公园大道智能投放柜积分机制强化资源流转。成都金域名邸AI访客核验实现1分钟无纸化通行青岛市万科玫瑰里好氧堆肥示范基地103.1.3协同治理：共建共治，社区参与低碳社区协同治理方面，万科物业通过多元共治模式和低碳文化宣导，积极推动社区低碳治理。例如，青岛城阳碟城独创“五社联动”模式社区党组织、社工组织、物业、居民志愿者（“红色小楼长”、“妈妈团”）共建堆肥花园，推动85%居民参与垃圾分类，并以废油制皂手工课为载体，开展低碳文化宣导；北京西山庭院物业委员会监督体系获评“北京市垃圾分类示范小区”；沈阳公园大道设立二手市集，单次参与人数达到30-50人。万科物业还将零废弃日的常态化活动推广到13个城市的1524个项目，废旧衣物回收计划参与率达68%；低碳文化沙龙年均超500场，居民环保行为转化率提升了40%；通过“碳积分奖励”机制链接640万家庭，形成可持续治理生态。水资源循环网络方面，万科物业采用节水技术、中水回用和喷泉水循环等措施，大幅节约水资源：沈阳公园大道喷泉二次利用月省水费2432元，成都金润华府地下水循环系统年节水720吨，沈阳翡翠公园绿化电磁阀实现精准灌溉。并通过员工节水意识的培养，进一步减少水资源浪费。沈阳金域花园采用喷泉水循环措施，大幅节约水资源青岛城阳蝶城创立“红色小楼长”、“妈妈团”，与业主共建堆肥花园113.1.5成效显著：节能减排，绿色未来通过“智能降耗-循环利用-协同治理-生态固碳”的创新治理范式，万科物业实现了以下目标：节能：通过公共照明、电梯和水泵等改造，每年节省电量超过1亿度。减废：通过堆肥技术，每年转化数百吨有机垃圾，回收体系覆盖千余社区。共建：政企民协作推动低碳文化渗透至640万家庭。增汇：1.23亿平方米的绿地持续提升碳汇能力。万科物业的绿色低碳体系不仅在节能减排方面取得了显著成效，还在资源循环利用和社区协同治理等方面做出了重要贡献，成为物业服务绿色转型的标杆。3.1.4生态固碳：绿化提升，碳汇增效在立体绿化固碳增汇方面，万科物业通过全国项目绿化、四季养护、低碳苗圃和花境景观等措施，有效提升了植被的固碳能力。例如，北京西山庭院利用立体绿化工程实现31%覆盖率；青岛城阳碟城堆肥花园17吨有机肥改良土壤结构，反哺形成碳循环；成都金域名邸有氧堆肥年产出66立方肥料滋养社区绿植。全国项目绿化面积达到1.23亿平方米，占建筑面积的13.5%，每年能够有效固碳释氧。补种和复绿增强了植被的固碳能力，自建苗圃减少了运输过程中的碳排放，生态打卡点替代了人工硬化地面。成都金域名邸有氧堆肥年产出66立方肥料滋养社区绿植121背景与动因作为2014-2015年交付的大型社区，金色榴乡园（2013户、23.16万）响应上海市2021年低碳示范社区创建要求，由嘉悦社区牵头、万科物业执行，以“科技赋能 全周期运营”推进低碳转型，填补建筑初期低碳设施空白，探索物业服务企业参与社区碳中和的实践路径。2核心举措设施改造与能源升级：2023年起联动多方投入超70万元，完成太阳能路灯、湿垃圾处理设备、光伏板发电设施等基础低碳硬件落地；物业自主改造1800余盏公区节能灯具，年节电效果显著。智慧微电网创新：2024年引入“光伏-储能-灵石智慧微电网”系统，整合光伏设备、储能装置与灵石边缘服务器，实现能耗监测、电梯节能、光伏储能微电网调控，构建社区级智慧能源管理体系。居民参与式运营：通过自行车发电装置、低碳主题活动（闲置义卖、亲子互动）、旧衣回收点等增强体验感；依托“住这儿”APP及公众号高频传播低碳理念，开展低碳家庭评比，形成“技术 人文”双驱动模式。3.2 万科物业特色案例3.2.1智慧低碳社区改造标杆案例：上海金色榴乡园133成果与价值项目实现三年内人均碳排放量下降10%，成为生态环境部2024企业气候行动案例集首个入选的物业行业案例。其亮点在于：以“政府引导 企业实施 居民参与”的协同模式，将智慧化技术（灵石系统）与低碳设施深度融合，既验证了老旧社区低碳改造的可行性，也为物业服务行业参与“双碳”目标提供了可复制的运营范式。3.2.2可持续社区标杆案例：北京西山庭院1背景与基础：西山庭院常住居民约2000人，年产生生活垃圾255吨（其中厨余垃圾80吨）。万科物业以垃圾分类为抓手推进绿色建设，助力小区2020年获评“北京市生活垃圾分类示范小区”，通过全链条垃圾处理模式，实现年减碳114.88tCOe（相当于种植1149棵树）。黑水虻处理及堆肥站，探索社区内有机垃圾分散式就地处理142核心举措 全链条垃圾资源化处理：2018年引入黑水虻养殖与堆肥技术，厨余垃圾经黑水虻处理（日处理上限500公斤）实现100%就地资源化，虫粪与绿化垃圾混合堆肥生成有机肥，替代商品肥料进一步减排；可回收物全量进入回收系统，形成“分类投放就地处理资源循环”闭环。多方协同的分类管理：联合街道、居委会将101个垃圾桶站精简为9个（含1个智能驿站），通过入户宣传、志愿者指导实现业主知晓率100%，严格执行“六步分类准则”，保障分类实效。延伸自然教育与生物多样性保护：建成全国自然教育基地，开发零废弃实践、生态花园维护等课程；记录20种鸟类、31种传粉昆虫等生物数据，制定生态友好绿化方案，推动社区成为生物多样性友好空间。3成果与价值其亮点在于以垃圾处理为起点，构建了“分类减量资源循环社区共治生态教育”的可持续路径，既通过量化减排（114.88 tCOe/年）体现生态效益，更以居民全参与、多方协同的模式，为城市社区绿色转型提供了可复制的“从环境治理到生态共建”的实践样本。153.3 中海物业的体系化减碳范式中海物业作为内地首家发布碳中和白皮书的物业管理企业，在优质服务创造增量的背景下，采取加强政策引导，增强能源管理、推广节能技术、优化能源结构等综合性措施，力争2030年全面推广落实低碳运营技术，实现范图一范围二单位面积碳排放强度较基准年（2022年）降低15%；2060年，全国落实可再生能源综合利用，实现运营边界内碳中和。中海物业积极探索并建立了系统化的减碳创新范式，构建了“12345 X”的战略框架，为其绿色发展目标指明了方向。该框架的核心要素包括一个愿景、两个阶段性目标、三维减碳路径、四大平台以及五项突破。首先，中海物业的愿景是成为绿色低碳城市的管家。这一愿景不仅体现了企业对环境保护的责任感，也展示了其在推动城市可持续发展方面的决心。在这一愿景的指导下，中海物业设定了两个阶段性目标：到2030年，企业将在范围一和范围二的单位碳排放强度上较2022年降低15%；而到2060年，力争实现运营边界内的碳中和。在减碳路径方面，中海物业明确了三个维度。技术减碳方面，2023年，企业完成了36台电梯的动能回收改造，成功节电17万度；在全国范围内推进停车场智慧照明改造工程。截至目前已完成545个项目改造，安装37万根节能灯，累计节电3900万度，减少碳排放2.1万吨，节省电费2300万元。管理控碳方面，中海物业在深圳、上海等23个城市试点实施海博智慧照明方案，力求在能耗上获得30%至50%的降低。同时，企业积极推广充电桩，开展社区联动，通过碳普惠宣传提高公众的减碳意识。在平台建设方面，中海物业构建了四大平台：能源管理平台、智慧运营平台、低碳技术研发平台以及碳普惠平台。这些平台不仅为企业的减碳举措提供了技术支撑和数据分析能力，还增强了企业在行业内的竞争力。此外，企业设立了五项突破性任务，包括牵头制定行业标准、开发专利技术、孵化低碳产品、建设碳中和社区，以及探索碳资产开发。这些举措旨在推动整个行业向低碳转型，形成良性循环。3.4 越秀服务的双碳治理体系越秀服务高度重视环境保护与气候变化，积极识别“双碳”政策带来的风险与机遇，推动绿色物业管理，支持绿色低碳与循环经济。在全球可持续发展理念深入人心，企业社会责任成为核心竞争力标尺的当下，越秀服务斩获万得（Wind）2025年ESG AA级评级，越秀服务评级由A升至AA，连续两年提升，位列国内物管行业最高水平。集团遵循控股公司越秀地产股份有限公司制定的双碳战略目标（范围一与范围二），力争于2030年或之前实现碳达峰、2060年或之前实现碳中和，并在此基础上进一步明确绿色低碳发展的短、中、长期目标，围绕绿色物业、绿色运营、绿色金融与可持续供应链四大方向推进关键行动。16华润万象生活制定了“153”ESG战略框架：1个愿景：成为可持续发展引领行业的世界一流企业。通过商业空间运营与生活方式服务的双轮驱动，将减碳目标融入业务全链条，努力打造行业可持续发展标杆。实践证明，华润万象生活获得了多项国际和国内的可持续发展评级和奖项。2024年，连续第二年入选国务院国资委“央企 ESG先锋100”、中央电视台“中国ESG上市公司先锋100”，两项排名进一步提升，并获评国际WELL建筑研究院（IWBI）“卓越新星奖”、经济观察报“受尊敬企业奖”以及南方周末“2024年度低碳先锋”等荣誉奖项。3.5 华润万象生活的双碳治理体系华润万象生活在2023年明确提出了其“双碳”管理总体目标，即“2030年实现碳达峰、2050年实现碳中和”。为了实现这一目标，公司制定了详细的量化目标和重点行动，形成了以量化和管理目标为核心的碳目标体系。华润万象生活的量化目标包括到2030年，范围1和范围2单位管理面积的碳排放强度将较基准年（2021年）下降不低于16%；在2023至2025年期间，单位管理面积的碳排放强度年均下降目标设定为1.2%，而在2025至2030年期间，年均下降目标为0.8%。17在绿色物业方面，越秀服务通过超高层建筑中引入“智慧楼宇”系统，实现精细化能耗管理，动态监测能源预算，年节电量约200万度。例如，荔胜广场通过节能灯改造和变压器管控显著降低能耗。同时，广州越秀公园的“双碳”主题园采用分布式光伏发电板为照明供电，还通过中水回用系统实现废水处理达标后用于植物灌溉，并利用鱼菜共生、鱼稻共生等水循环技术降低碳排放。此外，番禺项目通过科学养护绿植和补植耐候植物，构建乔木-灌木-地被三层生态架构，提升微气候调节能力。在绿色运营方面，荔胜广场推广无纸化办公，实现合同线上传递与多节点同步审批。同时，越秀金融大厦的“天际农场”充分利用250的屋顶空间，打造垂直种植区，结合艺术展览与社交功能，进一步减少楼宇碳足迹。在绿色金融方面，公司通过绿色资产证券化产品创新融资，例如中信证券-越秀租赁鲲鹏系列资产支持专项计划项目获评“十佳产品”，以科技赋能绿色发展。在可持续供应链方面，越秀食品集团通过数字化转型优化采购流程，将环境管理认证纳入供应商准入的重要条件，尽管具体案例尚未公开披露。越秀辉山乳业则通过整合奶源供应链，利用物联网和AI技术实现从种植到销售的全链条数字化监控，提升供应链的环保效能。通过上述目标与行动，越秀服务将持续完善双碳治理体系，提升能效管理与低碳运营能力，携手客户、租户与供应商共建绿色、可持续发展的价值生态。5大领域：万象生态：立足生态圈业务模式，通过整合优质资源，运营全业态城市空间，为全客户提供高品质服务，赋能城市经济增长和活力迸发，塑造城市人文与艺术气质。以人为本：秉持“尊重人的价值，开发人的潜能，升华人的心灵”宗旨，创新人才吸纳，构建立体人才发展体系，提升员工幸福感、获得感，与员工共享发展成果。伙伴共赢：携手上下游合作伙伴，致力于构建“互利共赢共同成长、彼此成就”的伙伴关系，共同开展可持续行动，共同提升可持续表现。绿色发展：将绿色理念贯穿于全业务，将绿色目标贯穿于全项目，将绿色管理贯穿于全流程，最大程度减少对环境气候的影响，助力形成绿色、低碳、人与自然和谐共生的局面。诚信经营：秉持“诚实守信”的价值观，通过持续完善现代管治体系，恪守商业道德伦理，推动公司长期稳健经营和永续发展。3大价值：引领商业进步：万象商业明确2030年前所有重奢购物中心实现绿电运营的中期目标，为提升城市和社区抗击风险的能力、增强发展韧性，将绿色低碳理念深度融入商业运营与物业服务全周期。通过“万象商业”与“万象服务”双业务板块协同发力，打造覆盖空间运营、能源管理、消费场景的全链条减碳模式，为商业地产行业提供可复制的低碳转型样板。助力城市发展：面向未来，始终将城市与社区作为发展起点与核心焦点。目前已将赋能可持续城市与社区建设纳入2030年可持续发展战略及目标体系。2024年，华润万象生活宣布加入WELL建筑规模计划，覆盖旗下万象商业在营的50个项目，惠及超32万空间使用者的健康福祉。共创美好生活：华润万象生活系统性地将健康福祉融ESG体系，积极投身于社区关爱活动，通过一系列举措提升社区居民的生活品质。2024年华润万象生活发布“美好社区绿色计划”，计划未来3年创建50个“标杆无废社区”，推动低碳社会建设，在全国12个城市落地10余个“标杆无废社区”，举办10余场无废宣传活动，吸引超2000名业主参与，这些实践不仅有助于提升社区的环境质量，还增强了居民的环保意识和社区凝聚力，营造出更加美好的社区生活氛围。华润万象生活通过以上措施，致力于在实现“双碳”目标的道路上，积极推动可持续发展，促进社会和环境的和谐共生。184.1 核算边界创新模型面对物业管理中碳排放核算边界模糊、责任不清的复杂挑战，以万科物业为代表的行业领先者在严格遵循温室气体核算体系（GHG Protocol）的基础上，创造性运用其“运营控制权法”原则，通过具有法律效力的物业服务合同补充协议明确获得公共区域设施（照明、电梯、水泵等）的能源管理权责，将此类原本权属争议的排放合规纳入范围二核算，创新性解决了公共区域碳排放责任归属这一行业共性难题，构建起权责匹配的核算边界框架。4.1.1 标准遵循与基本原则核算标准：严格依据温室气体核算体系（GHG Protocol），满足标普全球（S&P Global）ESG评级及港交所物业行业碳排放核算通用准则：1.相关性原则聚焦物业管理核心业务场景（如公共区域能耗、设备运行、外包服务等），确保核算结果服务于企业减排决策、ESG披露及碳中和路径制定。2.完整性原则明确界定组织边界（推荐采用“运营控制权法”）与运营边界：范围1、2排放必须全面覆盖（如自有车辆燃油、制冷剂泄漏、公区及自用区域外购电力/热力）；范围3排放需识别对行业具有显著影响的类别（如外包服务、员工通勤、采购商品），优先纳入数据可获取的重大排放源，并公开说明未纳入项及理由。3.一致性原则全行业、跨周期采用统一核算方法（如GHG Protocol）、活动数据采集流程及排放因子库。若发生变更（如排放因子更新、边界调整），需完整记录并说明原因，确保历年数据可比。4.透明性原则建立可追溯的数据台账系统，并在报告中完整披露：核算标准与工具（如依据的GHG Protocol章节）；排放源覆盖范围及排除项清单；关键数据来源（如电费账单编号、计量表ID）；排放因子选择依据（如省级电网平均排放因子年度版本）。5.准确性原则构建三层保障机制：常态化盘查（至少年度更新，重大改造后即时复核）；四、方法突破：物业公司碳核算与碳盘查方法体系194.1.2 组织边界与运营边界界定1.组织边界 方法论选择：统一采用“运营控制权法”（Operation Control Approach）界定核算主体范围。覆盖范围：核算覆盖企业拥有实际运营控制权的所有物业管理项目、服务设施及关联业务单元（如住宅/商业/公建物业、城市服务、设施管理、租赁服务等）。关键要求：若对合资/外包项目拥有运营决策权（如能源管理、设备维护），其排放应纳入核算；需在报告中清晰列明纳入核算的具体业务类型及项目数量。2.运营边界依据温室气体核算体系（GHG Protocol）定义三大范围，所有企业应覆盖范围1、2，并分阶段管理范围3：分级数据校验（如发票vs分项计量数据交叉核对）；第三方审计（针对范围1/2及重大范围3排放）。力求计算结果偏差率5%，支撑科学碳目标设定与绩效管理。披露要求。表4.1 物业企业碳盘查覆盖范围范围类型范围一（直接排放）范围二（间接排放）范围三（价值链排放）定义与行业共性要求纳入优先级物业企业拥有或控制的排放源产生的直接排放。典型场景：自有燃油车辆、备用发电机、制冷剂泄漏、污水处理甲烷强制覆盖（全行业基线要求）强制覆盖（需明确公区排放归属）分阶段覆盖：1.首阶段（1-2年）聚焦数据可获取、占比5%的1-2类；2.逐年扩展，披露暂未纳入项及理由物业消耗外购能源（电力/热力/冷气）产生的间接排放。核心场景：公共区域（楼道/车库/电梯）照明设备、水泵、供暖制冷系统物业价值链中发生的其他间接排放（GHG Protocol定义15类）。行业重点纳入项：-外包服务（保洁/保安/维保）-采购商品（水/耗材/设备）-员工通勤与差旅-废弃物处理（场外）204.1.3 物理边界与运营边界的精细化应用在明确组织边界（运营控制权法）和运营边界（三大范围）的基础上，进一步细化了空间和责任的划分：物理边界范围：严格限定于项目红线内的所有建筑物本体及由项目运营直接负责的附属设施（如停车场、垃圾中转站、物业自用仓库/办公室等）。此界定划定了核算的地理空间范畴，确保相关资产纳入体系。运营边界与责任划分：在物理边界内，依据GHG Protocol标准对运营活动产生的排放进行精确分类：1.范围一（直接排放）范围界定：物业公司拥有或控制的固定或移动燃烧源产生的直接排放。核心核算公式：排放量(tCO2e)=活动数据(如燃料消耗量)排放因子(EF)全球变暖潜势(GWP)主要排放源：【S1-A-01】天然气燃烧：天然气锅炉、取暖设施、炊具、热水器等。排放量=天然气消耗量(m)EF 天然气 GWP-CH4【S1-B-01】汽油燃烧：公务用车。排放量=汽油消耗量(升)EF 汽油 GWP-CO2【S1-C-01】柴油燃烧：工程车、割草机、垃圾清运车等自有作业机器、备用发电机等。排放量=柴油消耗量(升)EF 柴油 GWP-CO2依据与作用：严格遵循 GHG Protocol 对“直接温室气体排放”定义（“发生在组织拥有或控制的排放源”）。这是物业公司最直接可控的排放，是减排首要目标。创新点强化：明确了各源头的运营责任人（驻场经理、维修岗、行政岗），压实了数据采集与减排责任。2.范围二（基于外购能源的间接排放）范围界定：物业公司运营中消费外购电力、热力（蒸汽/冷气）所产生的间接排放。核心核算公式：排放量(tCO2e)=外购能源消耗量(如 kWh 电力,GJ 热力)排放因子(EF)主要排放源（突出公区）：【S2-A-01】办公室用电：办公室照明、空调、电脑设备等纳入项目成本的插座用电。排放量=用电量(kWh)区域电网 EF【S2-A-02】公共区域用电：公区照明、电梯、给排水、配电房等纳入项目成本的公区设备用电。排放量=用电量(kWh)区域电网 EF21【S2-B-01】办公室用暖：排放量=耗热量(GJ)EF 热力【S2-B-02】公共区域用暖：排放量=耗热量(GJ)EF 热力依据与作用：遵循 GHG Protocol 对“基于外购能源产生的间接温室气体排放”定义。此范围是物业碳排放的主体。万科物业关键突破：通过具有法律效力的 物业服务合同补充协议明确授权，将公共区域设施的能耗管理及相应碳排放责任划归物业公司（乙方）承担，使其合法合规地依据“运营控制权”原则纳入范围二核算与管理，解决了长期存在的公共区域排放责任模糊问题。3.范围三（其他间接排放）范围界定：发生在物业价值链中，但不由物业直接拥有或控制的排放。根据 GHG Protocol 共 15 类。物业公司应聚焦核算以下 3 类，因其业务占比高、重要性显著且具备初步数据基础：【S3-A】采购的商品和服务：【S3-A-01】采购商品：水、纸张、灭火器、垃圾袋、化肥农药、清洁药剂、油漆涂料。排放量估算=采购金额/重量 EEIO 排放因子 或 具体产品 EF【S3-A-02】采购服务：保洁、保绿、保修、保安外包服务。排放量估算=服务费用 服务类别排放因子 或 供应商提供数据【S3-B】燃料和能源相关活动（未包含在范围一、二中）：【S3-B-01/02/03/04/05】外购天然气、汽油、柴油、电力、热力的上游排放（提取、生产、运输）。排放量估算=对应范围一/二的能源消耗量 上游排放因子【S3-C】商务旅行：【S3-C-01】客运：员工差旅途中的航空、铁路、公路及船舶运输。排放量=里程(km)交通工具 EF 乘客数，或 差旅平台提供数据【S3-C-02】住宿：员工差旅期间酒店住宿。排放量估算=间夜数 酒店住宿排放因子依据与作用：遵循 GHG Protocol 对“价值链中发生的所有其他间接排放”定义。聚焦与务实性：物业公司并务必要试图覆盖所有 15 类，而是根据重要性原则和数据可行性，优先聚焦核算占比高、影响大的特定类别（采购、能源上游、差旅），体现了实施路径的务实性。未来将逐步扩大覆盖范围。运营责任人主要为驻场经理（采购、能源上游）和有差旅需求的员工（商务旅行）。224.1.4 创新点与价值公共区域责任归属的 GHG Protocol 合规性创新：创造性地运用 补充协议，在法律层面明确物业对公共设施（照明、电梯、水泵等）的“运营控制权”，将这部分排放严格依据 GHG Protocol“运营控制权法”清晰划入范围二。这为行业解决公区碳排放核算难题提供了可复制、合规的 GHG Protocol 应用范例。范围三管理的聚焦落地实践：在遵循GHG Protocol重要性原则下，摒弃“大而全”的初期目标，重点识别、核算并管理具有较高业务影响和数据可行性的3类范围三排放（采购、能源上游、差旅），确保范围三管理从起步阶段即可实施、可衡量。多方共赢与行业提升：物业公司获得清晰权责框架和减排抓手；业主/客户受益于更透明、专业的碳管理服务；为政府与行业提供符合国际标准（GHG Proto-col）、解决核心痛点（公区归属、范围三聚焦）的创新模式，显著提升核算水平与数据可信度。4.2 四步排查实施流程为确保上述严格遵循GHG Protocol的核算边界模型落地，物业公司需建立标准化的四步排查流程：盘查准备、数据采集、计算核证、持续改进。4.2.1 盘查准备1.跨职能团队涵盖环境、能源、工程、财务、IT、采购（负责范围三商品服务数据）、行政/HR（负责范围三差旅数据）。2.选定标准与界定边界 明确采用GHG Protocol。确定组织边界（运营控制权法覆盖的实体）。确定运营边界（范围一、二全面覆盖；范围三聚焦纳入项【S3-A，S3-B，S3-C】，明确暂未纳入项清单及理由）。应用“物理-运营”双维度细化到项目/设施层面。3.排放源识别确认对照4.1.3识别的具体排放源编码（S1-A-01,S2-A-02,S3-A-01等），确保无遗漏。核算范围范围一范围二范围三23表4.2 物业企业碳盘查方法及依据核算范围范围一范围二范围三核心判定依据(GHG Protocol)典型排放源及场景数据获取与管理方式责任归属与核算公式要点排放因子来源依据物业拥有或控制的排放源物业全责。排放量=消耗量 EF燃料 GWP物业全责。排放量=油耗 EF汽油 GWP物业全责。排放量=油耗 EF柴油 GWP物业全责。排放量=用电量 区域电网EF物业全责(合同授权)。排放量=用电量 电网EF物业全责。排放量=耗热量 EF热力物业全责。排放量=耗热量 EF热力物业间接责任。排放量 采购量/金额 EEIO（EF）物业间接责任。排放量 费用 服务类别EF物业间接责任。排放量=能源消耗量 上游EF物业间接责任。排放量=(旅程距离 EF交通工具)物业间接责任。排放量=间夜数 EF住宿IPCC,国家发改委缺省值生态环境部年度电网EF供应商提供或区域平均EFEX-IOBASE,Eora,行业特定研究IEA,供应商LCA报告,学术研究DEFRA,ICAO,航空公司EFHotel Carbon Measurement Initiative（酒店碳测量倡议）燃料采购发票 库存消耗台账车辆GPS里程与油耗记录设备运行日志、燃料加注记录电网电子账单 物业分项电表(时间戳对齐)电网电子账单 分项电表 能源管理平台热力公司账单/计量表读数热力公司账单/计量表读数采购系统数据、供应商调查合同金额/工时记录、供应商排放数据(若可用)基于范围一/二对应能源消耗量差旅平台数据(里程/交通工具)、机票/火车票差旅平台数据(酒店/间夜数)【S1-A-01】天然气设备燃烧【S1-B-01】公务用车汽油【S1-C-01】柴油设备/发电机【S2-A-01】办公室用电【S2-A-02】公共区域用电【S2-B-01】办公室用暖【S2-B-02】公共区域用暖【S3-A-01】采购商品(水/纸/化学品等)【S3-A-02】采购服务(外包保洁/保绿/保修/保安)【S3-B-0105】外购能源的上游排放(气/油/电/热)【S3-C-01】商务旅行-客运【S3-C-02】商务旅行-住宿外购能源消耗的间接排放 运营控制权法价值链间接排放(重点纳入项)244.2.2 数据采集1.体系化设计框架范围一核心数据：化石燃料（天然气、汽油、柴油）采购发票、库存记录、消耗三联单/加注记录（按标准热值换算）。设备运行日志（如发电机运行时数）。范围二核心数据：“双源校验”机制（电网/热力公司电子账单 物业分项电表/热计量表数据，时间戳对齐）。能源管理平台实时监测数据（尤其公区设备）。范围三核心数据：采购商品/服务：采购系统数据（品类、数量、金额）、供应商调查问卷（碳排放数据）、服务合同金额/工时记录。能源上游：基于范围一/二能源消耗量，匹配权威上游排放因子库。商务旅行：差旅管理系统数据（航班号/舱位、火车班次、酒店名称/星级/间夜数）、报销票据。优先获取平台计算的排放量或详细行程数据。设备运行与环境参数辅助层用于范围二公区/办公室能耗分析及范围一设备能效诊断，为减排提供依据。2.质量控制关键节点数据源可信度分级：优先采用A级数据，谨慎使用B/C级。A级（直接计量）：智能电表读数、传感器实时数据 B级（间接推算）：设备铭牌参数、设计运行曲线 C级（估算数据）：历史均值、行业基准值异常数据处置流程：通过查设备运行日志、核对业主读数，建立针对不同范围数据的异常识别、溯源及处置机制。图4.1 异常数据处理流程开始结束数据采集人工复核现场勘查系统补录修正系数生成偏差检测自动修正5%5%4.2.3 计算核证1.核心核算公式应用利用自动化平台（如万科物业“灵石”系统），严格应用GHG Protocol要求的公式：范围一：排放量(tCO2e)=燃料消耗量i(单位)燃料i的排放因子(kg-CO2e/单位)10-3(燃料i单位：天然气-m,汽油/柴油-升)范围二：排放量(tCO2e)=外购能源j消耗量(单位)能源j的排放因子(kgCO2e/单位)10-3(能源j单位：电力-kWh,热力-GJ/MJ)范围三：排放量(tCO2e)=活动数据k(单位)类别k的排放因子(kg-CO2e/单位)10-3(活动数据k单位：采购商品重量/金额、采购服务金额、差旅里程/间夜数等)2.核证重点 范围一：燃料消耗量准确性（发票、台账、日志一致性）、排放因子适用性（如柴油含硫量差异）。范围二：电力/热力消耗数据（特别是公区）边界清晰度（严格区分物业承担部分）、区域电网排放因子的选择（官方最新版）、热力排放因子来源可靠性。范围三：聚焦纳入项数据的覆盖范围与代表性，如采购商品种类覆盖度、差旅数据完整性；处理方式合理性，如EEIO模型选择、差旅排放因子来源；关键假设透明性，如未覆盖项的说明。3.人员能力矩阵确保团队具备处理不同范围数据的能力（如设备工程师懂范围一设备能效，数据采集员懂范围三数据合规要求）。岗位核心技能要求培训认证标准仪表读数规范/EXCEL高级应用ISO14064-3内部核查员数据采集员设备工程师质量督导能效诊断/故障模式分析统计过程控制(SPC)方法应用注册能源管理师(CEM)六西格玛绿带认证263.第三方核证：邀请机构对整体报告进行审计，重点核查 组织边界与运营边界（尤其范围二公区授权、范围三纳入项选择）是否符合GHG Protocol及企业声明。活动数据来源的可靠性、完整性和准确性（尤其范围三采购、差旅数据）。排放因子选择（电网EF、燃料EF、范围三EF）的合理性与时效性。计算过程的准确性和透明性（关键假设披露）。4.2.4 持续改进1.关键指标追踪 范围一：吨CO2e/万平方米(或/万元营收)范围二：吨CO2e/万度电(或/万平方米)范围三：吨CO2e/万元采购额(商品服务)，吨CO2e/吨标准煤当量(能源上游)，吨CO2e/人(差旅)2.PDCA循环应用根据各范围分析结果制定减排措施：范围二公区用电高：电梯变频改造、LED照明更换、智能照明控制。范围三采购排放高：建立绿色采购标准、筛选低碳供应商、集中采购高耗品（如纸张）。范围三差旅排放高：推行线上会议政策、优先选择高铁/低碳航班、协议绿色酒店。跨范围协同：将范围二节能改造经验用于范围三（如向供应商推广节能技术、引导租户/业主采用节能设备）。将范围三供应商管理纳入整体碳战略。小结：此四步流程严格遵循GHGProtocol标准，并通过组织边界（运营控制权）、运营边界（三范围聚焦）、物理边界的清晰界定与创新应用（公区范围二合同授权、范围三务实聚焦），结合结构化数据采集、标准化计算（核心公式应用）、第三方核证及PDCA持续改进，为物业企业提供了一套精准、可靠、有效且符合国际国内要求的碳核算与碳管理方法论体系，对范围三的阶段性聚焦策略为行业提供了可操作的落地路径。275.1 核心战略框架未来物业行业将通过“权责重构、技术攻坚、金融赋能”三大核心主题推进双碳转型。物业始终作为减碳核心实施主体，关联方提供制度与资源支持。5.1.1 权责重构：确立物业碳管理主体地位1.物业核心行动：推广物业服务补充协议，单方明确公区设备（照明/电梯/水泵）的碳管理权，实现范围二核算全覆盖。建立岗位碳责任制，将排放指标分解至工程、保洁等一线岗位。2.关联方支持呼吁：5.1.2 技术攻坚：物业主导的减排路径与量化目标通过设备降耗、能源再生、资源循环技术三角实现减排。设备降耗：智能化管理降低能耗未来，我们将通过智能化管理技术降低小区设备能耗。例如，推广电梯智能停靠和能量回馈系统，在公共区域照明方面推广使用太阳钟智能控制系统及雷达感应灯具，水泵和空调采用智能调节达到最优运行工况等。这些节能措施通过有效提高设备运行效率使能耗大幅度降低。能源再生：利用可再生能源实现小区能源系统转型大力推广屋顶光伏发电系统，每年预计发电量达数十万度，为小区提供稳定的绿色电力，减少对传统能源的依赖。此外，在小区中实施储能系统进行峰谷电价套利，通过在电价低谷时段储电、高峰时段释放电力，不仅节省电费，还为电网调峰提供支持。五、中国小区物业碳中和转型战略与路径政府部门出台物业碳权责清单60天内完成节能改造表决老旧小区预装分项计量表明确公区排放归属避免决策滞缓降物业改造成本低业委会开发商28资源循环：高效利用资源减少浪费推行厨余垃圾生物处理技术，显著减少每年垃圾清运费用，并将厨余垃圾转化为有机肥料，实现资源再利用。同时，推广雨水回收系统，每年预计节约大量水资源，将雨水用于绿化灌溉和道路清洗，有效缓解水资源紧张问题。范围一减排（直接排放）主要技术指标：5.1.3 金融赋能：物业自主收益机制在“双碳”战略的实施过程中，探索金融赋能的创新模式，如通过未来节能收益权发行资产支持证券（ABS），将有效降低融资成本。未来绿色金融的设计，如绿色债券和绿色基金，也将为物业项目提供更为多样化的融资渠道。此外，碳市场的发展将为物业公司提供新的收益路径。通过参与碳市场交易，物业公司可以将其节约的碳排放量出售，从中获得额外的经济收益。碳市场的建立将进一步激励物业公司积极实施节能减排措施，提高其碳管理的积极性和主动性。主要指标：节能收益权证券化：发行ABS融资覆盖改造成本的50%（2040年）碳资产开发：光伏CCER项目年收益营收的5%（2040年）绿色供应链金融：对低碳供应商提供账期优惠（2040年）措施量化目标2030年电动化率80%，2040年100%燃油设备电动化（巡逻车/工程车）制冷剂全生命周期追溯泄漏率1%（2030年），0.5%（2040年）措施量化目标能耗下降40%（2040年）公区LED 雷达感应照明电梯能量回馈系统改造光伏屋顶覆盖物业自管区域节电率25%（2030年）发电占比30%（2040年）措施类别量化目标2030年电动化率100%保洁/保安车辆强制电动化高碳耗材淘汰率100%（2040年）航空差旅占比15%（2040年）2030年建立低碳采购白名单2025年推行高铁优先政策外包服务采购商品员工差旅范围二减排（公区间接排放）主要技术指标：范围三减排（供应链排放）主要技术指标：295.2 三阶段实施路径中国物业碳中和转型分三阶段实施：其核心逻辑为：5.2.1 第一阶段：筑基精算（2025-2030）1.碳排放精细化管理体系建设 核算与排查体系搭建立法驱动核算标准化：万科物业通过物业服务合同补充协议进行明确约定，授权乙方（物业公司）对公区照明、电梯、水泵等公共设施实施节能改造，并将相关碳排数据计入乙方的运营边界。可支持地方政府制定物业碳中和促进条例确立范围二（外购电力）排放核算规则，建立覆盖范围一（直接排放）、范围二、范围三（供应链）的物业专属碳排放核算框架。维度第一阶段（2025-2030）第二阶段（2031-2040）第三阶段（2041-2045）数据驱动控制企业碳解决“碳在哪”（精算筑基）技术驱动整合社区碳落实“碳怎么减”（硬科技攻坚）生态驱动运营城市碳实现“碳如何转价值”（生态赋能）核心驱动力碳排放管理范围核心任务30 排放源全景扫描：岗位排放点精细控制：物业岗位碳排放及控制地图典型来源排放类型占比（示例）15%-20%柴油发电机、燃气锅炉、制冷剂泄漏公共照明、电梯、水泵、中央空调外包清洁/绿化车辆、办公耗材60%-70%-25%直接排放外购电力价值链排放关键排放场景岗位控碳措施设备房运行（水泵/空调/电梯能耗）、制冷剂加注加装智能电表分项计量；制冷剂回收率90%电动设备替换（2030年占比50%）采用太阳能岗亭；巡逻车夜间谷电充电无纸化流程覆盖率达100%会议碳足迹核算；机房PUE1.5绿化机械燃油消耗、垃圾清运车辆巡逻车充电、岗亭取暖制冷纸质工单打印、办公设备待机差旅交通、数据中心运行工程维护环境管理秩序巡逻客户服务管理层2.物业行动及呼吁关联方的支持行为物业主导行动维度呼吁关联方支持建立燃油设备台账，制定电动化替换计划开发商承担老旧小区30%改造费用业委会60天内表决通过节能条款公区分项计量安装率100%，高耗能设备能效提升30%签订外包服务碳中和条款，覆盖80%供应商碳排放因子库覆盖100个场景；工程岗100%持节能认证范围一范围二范围三量化目标5.2.2 第二阶段：系统脱碳（2031-2040）1.核心任务：结构性降碳 跨主体协同31物业量化目标减排焦点呼吁关联方协作开发商新建项目强制预留光伏接口燃油设备归零；制冷剂泄漏率0.5%绿电覆盖40%公区用电；单位面积能耗降35%供应商碳披露率100%；员工航空差旅10%政府将物业光伏纳入绿电交易试点业委会授权物业管理公共碳资产范围一清零范围二转型范围三穿透关键行动领域量化目标（2040年）新建项目强制安装光伏/BIPV（建筑光伏一体化）；存量社区光伏覆盖率50%；储能系统参与电网需求响应绿电占比40%峰谷电价套利收益覆盖设备成本20%高耗能设备替换率100%单位面积能耗下降35%年开发碳汇50万吨COe业主碳积分兑换率60%微电网覆盖30%住宅区充电桩盈余电力反哺社区淘汰能效三级以下电梯/空调；全面推广永磁同步电梯；建立设备碳足迹生命周期数据库组建“物业能源联盟”共享绿电；相邻社区直流柔性电网并网；电动车充电桩V2G（车网互动）接入光伏CCER项目开发；绿化碳汇认证（按乔木数量/面积核算）；碳普惠平台接入业主低碳行为能源结构重塑设备深度改造社区微网互联碳资产开发实施策略维度创新实践立体绿化升级（屋顶农场 垂直森林）透水铺装替代硬化地面建立社区碳汇监测卫星图谱单个项目年固碳量100吨热岛效应降低2社区资源自给率30%垃圾焚烧量下降80%参与调节城市电网负荷5%年减碳贡献占城市总量8%实时碳排可视化覆盖率100%无效能耗趋近于零厨余垃圾沼气发电社区用电雨水回收中水绿化/清洁废旧设备材料再生利用AIoT平台自动优化能源分配区块链记录碳资产流转业主碳账本联通城市碳普惠系统物业微电网接入城市虚拟电厂承接市政绿化管养提升碳汇老旧社区改造纳入城市更新碳基金空间碳汇增强资源内循环数字化碳中和城市级协同5.2.3 第三阶段：净零引领（2041-2045）此阶段的核心任务为碳中和闭环 城市系统集成。终极目标是90%住宅社区实现运营期净零排放，剩余10%通过碳汇抵消；物业成为城市碳中和基础设施节点，输出“运维减碳”全球标准。1.核心任务：生态融合2.物业量化目标及呼吁关联方的协作行为32物业终极目标创新方向呼吁关联方衔接政府批准物业专属碳方法学物业CCER方法学认证；碳汇收益反哺社区改造光伏 储能满足50%公区用电AI动态优化能耗；区块链存证全链碳数据电网公司开放微电网双向计量行业协会建立物业碳数据国家标准碳资产内循环微电网自治数字化闭环结语：构建责任明晰、技术驱动、多方协同的物业碳中和未来中国物业行业的碳中和转型，本质是一场以“责任重构”为基石、“技术攻坚”为引擎、“金融赋能”为杠杆的深刻变革。通过物业服务补充协议明确公区碳管理权，物业企业正将法律赋权转化为范围一/二减排的行动力燃油设备清零、公区能效提升30%、绿电覆盖70%的量化目标，标志着行业从用能者向能源管理者的跃迁。而聚焦外包服务电动化、供应链低碳化的范围三管理，更彰显物业对价值链的穿透性影响。这一转型绝非物业的独角戏。开发商在老旧改造中预埋低碳接口，业委会高效表决释放公区改造空间，政府部门通过政策工具扫清机制障碍三方协同为物业创造了“减碳不越位、权责不错配”的实践环境。当屋顶光伏成为社区“绿电工厂”，当厨余垃圾转化为碳汇资源，物业正从成本中心蜕变为零碳价值的创造者。展望2045，物业将凭借清晰的碳账本、创新的技术包与成熟的资产化路径，成为城市碳中和网络的关键节点。这不仅是对国家“双碳”战略的行业答卷，更是以社区为单元书写绿色中国的未来范式：让每一盏节能灯照亮低碳生活，让每一片光伏板凝聚生态共识，让物业服务从安居守护者进阶为可持续未来的共建者。2.物业终极目标及呼吁关联方的衔接33

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